国金印象营销策略案.pptVIP

差异化定位，树立片区价值标杆 国金印象营销策略案;;营销目标;;;项目营销目标;目标达成的关键:如何最大程度地提升价格？如何触及项目的价格“天花板”？;房地产政策;2010年以来，地产调控一直是楼市的主旋律，调控政策不断深入，楼市压力逐渐加大。;本轮房地产调控的手段已经由市场手段为主变为全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预。;房地产行业调控政策进入稳步消化期，房价快速上涨趋势得到明显遏制，但需求依然旺盛，房地产开发重心明显转移至二三线城市;市场现状;市场供应—商品房供应量短暂下滑;市场需求—10年大爆发以及11年短暂观望;供求关系比—市场呈现出供大于求的表状;二级市场供应—户均面积的变化;二级市场成交量—与去年基本持平;二级市场存量—住宅产品库存相对较少，别墅比重较大;二级市场成交价格—均价再创新高;项目解析;项目区域属性:项目位于东湖区与青山湖区交界处，区域认知度较高，西承市中心的贵胄之气，东接青山湖的高尚品味。;项目周边四至:项目地块周边环境一般，西侧华颜印刷厂目前还没拆迁，对项目展示面有所影响。;区域交通价值:项目交通非常便利，青山南路、洪都北大道、二七北路等多条主干道可达，还有六条公交线路就在家门口。;区域生活配套:项目周边配套非常完善，日常所需，举步即到，10分钟全面满足生活所需。;区域教育配套:项目周边名校林立，学院气息浓厚，拥有强势的人文资源。;项目产品定位:城市中心区中等规模精品高尚住宅区;项目规划价值:项目采用高层与多层产品相结合，以半围和的形式营造中央景观，错落有致，布局合理。;项目产品价值:户型面积总体偏小，其中小三房面积比占43%，为主力户型。;项目价值小结:城市中心拥有完善配套尤其是强势教育资源的精品豪宅;竞争分析;本片区的竞争楼盘多为现盘销售，后期将有小型少量项目入市，供应量达到61万，且产品与项目同质化较高，竞争较为激烈。;竞争项目的成交客户主要为区域性客户，未来将与紫金城形成直面竞争。;;户型特点：南北通透、均带有飘窗及阳台设计，户型较优，没有明显缺陷;6866; 2011???9月;销售中心及展示区：展示区仅为销售中心外围部分，做工粗糙；销售中心动线复杂，分区散乱，不利用集聚人气。;核心竞争力=市中心+成熟配套;高层户型特点：户型方正，双阳台、凸窗设计，空间利用率高、户型较优。;10079; 2011年9月;销售中心及展示区：展示区仅为销售中心外围部分，氛围感差；昭示性弱，营销中心空间有限，展示有待提高。;核心竞争力=市中心+成熟配套+高端产品;户型特点：大户型设计、功能分区明确、高端产品;项目销售情况：内部认购客户多，均价高，销售快速，二期正在蓄客，情况不够理想。;;销售中心及展示区：展示区仅为工地围墙包装，氛围较弱；销售中心在江西宾馆7楼，身份感强。;;户型特点：南北朝向、结构紧凑、设计可拆卸凸窗，增加使用面积;6#楼以3房为主，占67%;销售中心及展示区：项目尾盘销售，几无外围包装；销售中心凌乱破旧，来访量少。;区域内竞争环境小结：区域内的项目都以老城区为项目卖点，外围包装及氛围差、销售中心打造有待改善;营销战略;目标回顾;项目营销目标;;达成目标需要重点解决之问题一;达成目标需要重点解决之问题二;达成目标之关键：;战略总纲;营销战略思考;营销战略思考： 是以老城区常规操盘手法操作？还是打破常规，建立新的营销规则？;营销使命：建立“领导者”地位;“领导者”的营销战略：;A.目标客户探讨:片区市场具备房地产购买能力的客户分类:;A.目标客户探讨:本项目目标客户分类;目标客户对产品的需求比较模糊,需要引导。;本项目目标客户特征:;B.项目形象定位：FAB分析;B.项目形象定位：选取原则;B.项目形象定位：认知共识;B.项目形象定位：选取原则;我们希望这样来宣传我们的产品。。。。。。。。;房子不仅是生活的必需品，更是名利秀场上的钻石;或者是一席薄纱下的拉菲红酒之王;老人的生活， 解决不好是压力，解决好了就是动力;你孩子叫叔叔的那些人，都是些什么人，这很重要！;价值提升;产品价值拔升——地下车库、大堂、电梯间;生态绿化隔声 临近大道种植茂密大叶榕林，在大树之间再填充大量细叶植物，这与隔音墙设计十分相似，可有效减少噪音带来影响，确保小区的安静， 多层次降低噪音 三层次园林设计可衰减传向建筑物的噪音，并消除噪音反射;采用浮筑楼板阻隔垂直方向的噪音；用降板同层排水系统避免传统排水方式带来的噪音；用铝合金隔热复合型材窗结合氩气填充三层玻璃隔绝来自外界的噪音， 享受婴儿般的睡眠……;采用低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型玻璃，6+16A+6的玻璃厚度及中空间距，更好地保证了外窗的保温、节能、隔音、隔热效果。在有效回避不安全光线的同时，将舒适