2010南港风和日丽商业部分营销执行下.pdf

((四四))独栋商业解决思路独栋商业解决思路 本项目商本项目商业的难点和成败关键点很的难点和成败关键点很大程度程度上取决于前期独栋商取决于前期独栋商业的招商运营的招商运营 ，，成功成功 解决独栋商业的招商销售问题，本商业街基本成功了一半。因此独栋商业将作为项 目商业街前期工作的重点。 方案一：整栋大包租后8—10年返租销售 大包租的业态主要集中在娱乐、休闲、餐饮、超市、百货 ，5大类。目前在 物业条件上不是完全满足物业条件上不是完全满足 ，，且要对虚拟产权销售的银行按揭问题进行落实且要对虚拟产权销售的银行按揭问题进行落实。。 适应业态研究——大型KTV、休闲娱乐会所 开店主要技术指标： 人流量大、消费能力强劲的成熟商圈, 要求停车方便,需要一定觳 选 址 区 域 停 车 场 数 量 有向大型购物中心发展的趋势有向大型购物中心发展的趋势 数量停车位数量停车位 需求面积（㎡） 3000M²左右 单 层 面 （ ㎡ ） ≥2,000M² 经经 营营 楼楼 层层 选选 择择 在购物中心在购物中心一般为高楼层般为高楼层 柱柱 间间 距距 8M8M ××8M8M 楼 板 承 重 标准 交 付 租 金 形 式 纯租金 层 高 要 （ M ） 净高3M以上 中 央 空 调 需求 给 排 水 标准 供 配 电 按国家设计标准 燃 气 管 道 不需要提供 排 污 标准 门门 前前 走走 道道 人流通顺人流通顺,展示性好展示性好 物业交付装修标准物业交付装修标准 毛坯毛坯 垂 直 交 通 无明确要求 卸 货 区 无要求 租 赁 年 限 连锁品牌10年左右 租 金 承 受 范 围 承租能力中等偏弱 免 租 期 视情况 发展商品牌影响力 一般 适应业态研究——超级市场 开店主要技术指标： 城市核心商圈、商业中心内或商 选 址 区 域 停 车 场 数 量 视具体情况而定 业新区 大卖场在10,000M²—20,000m²左 需需 求求 面面 积积 （（㎡㎡ ）） 楼楼 板板 承承 重重 ≥500Kg≥500Kg／／m2m2 右 经 营 楼 层 选 择 ≤3 柱 间 距 8×8M 单 层 面 （ ㎡ ） 5000m²左右 店 前 走 道 开阔 交 付 租 金 形 式 一般为纯租金 中 央 空 调 200—220KCal／m2 给 排 水 符合国家标准 供 配 电 ≥2500KVA,需提供三相电源 物 业 交 付 装 修 燃燃 气气 管管 道道 需要需要 简装简装／／毛坯毛坯 标标 准准 根据情况,提供自动人行扶梯2—3