2007长沙鹏基诺亚山林营销执行方案.pdf

鹏基·诺亚山林 营销执行方案 营销部 2007.5 汇报目的 本案的主要课题是就鹏基 ·诺亚山林（一期） 营销具体执行工作的操盘思路及其若干重要问 题的解决方案进行汇报。 汇报框架 第一部分:项目分析 第二部分:销售策略 第三部分:价格策略 第四部分:宣传推广策略 第五部分:项目包装 近期市场状况 第一部分:项目分析 项目概况 第二部分:销售策略 项目定位 第三部分:价格策略 第四部分:宣传推广策略 第五部分:项目包装 近期市场状况 星沙片区近期住宅市场供应与需求情况分析 星沙板块推出量与消化量对比图 50.00 100.00% 43.43 85.00% 40.00 80.00% 80.00% 31.00 30.00 56.45% 26.35 60.00% 20.00 24.52 40.00% 10.00 3.35 2.68 20.00% 0.00 0.00% 2000元/㎡以下 2000－2500元/㎡ 2500元/㎡以上 推出量 消化量 消化量/推出量 1、目前，星沙板块住宅产品细分虽较明显，但价格细分界线不甚明显，价格多集中1900—2500元/ 平米之间，在威尼斯城精装修高端产品面市以来，星沙别墅类物业与普通物业价格梯度逐渐拉开； 2、总体上看，近两年来，星沙板块的物业价格呈现出明显的上升趋势，特别是今年下半年、明年上 半年众多高端项目的推出，一方面将加剧竞争，另一方面将细分星沙高端物业与普通物业价格； 2、各区间价格物业消化量与推出量比率较平衡，总体销售情况良好，没有明显的价格盲点； 项目周边楼盘分布情况 碧桂园威尼斯城 红树湾 已有竞争楼盘 筑梦园 新增竞争楼盘 幸福里 本项目 潜在竞争楼盘 美林水郡 圆梦完美生 华润项目 活 幸福洋房 水印山城 恒