土地开发分析.PDF

第二章 估價實務應用 2-31 第四節 土地開發分析 一、運用下列資料，以土地開發分析法估算該筆土地之價格。 調查附近鄰近地區類似開發案，已開發完成土地（可建地）之正常 市價，有下表所列之買賣實例，請考慮下表所列調整率，進行價格 日期差異、區域因素及個別因素差異之修正，據以推定擬購買土地 開發後之試算價格。 買賣實例 買賣實例 買賣實例 買賣實例 1 2 3 4 成交價格（元／m2 ） 62,500 65,000 62,000 58,000 價格日期調整率 0.97 0.93 0.95 0.97 區域因素差異調整率 1.07 1.09 0.98 1.06 個別因素差異調整率 0.92 0.92 1.05 1.01 依據現行法規規定，住宅社區之開發需擬具開發計畫，經審議通過 取得開發許可後，才得進行開發，開發計畫中必須對社區內之道 路、公園、綠地及其他所需之公共設施進行整體規劃，並加以興 闢，依此規定本筆土地之宅地化比率為58% 。 開發費用分為下列費用項目：規劃／設計費用（含開發許可申請相 關費用），營造／施工費用（含測量、整地、修築道路及相關公共 設施費用等），管銷費用（廣告費及銷售費等），其他費用（含登 記費、稅捐及其他負擔）及開發者之正常利潤，經估算其平均每平 方公尺之各項費用如下表所示。 各項開發費用 平均費用（元／m2 ） 規劃及設計費用 200 營造及施工費用 3,000 管銷費用 400 其他費用 800 開發者之正常利潤 600 合計 5,000 開發期間預定為30個月，月利率為0.6% ，利息負擔之核計以15個月 為準。 2-32 不動產估價實務 土地取得後，土地取得成本利息負擔以30個月計算。 經研判本案自開發完成，至形成與實例地相同之發展條件（居住品 質），尚需等待一段期間，因為並非具備可建築之基地與道路、水 溝、公園等即為成熟之居住地區，而是要有市場、學校、郵電、銀 行、商店等均已設立，才算是成熟之宅地，因此尚需進一步作成熟 度修正，本開發案預計開發完成後需等待三年，才達到實例地目前 同等之成熟度，年利率為7.0% 。 【91年不動產估價師特考】 估算過程 蒐集買賣實例： 調查附近地區鄰近開發案之實例，買賣實例1為62,500元／m2 ，買賣 實例2 為65,000元／m2 ，買賣實例3為62,000元／m2 ，買賣實例4 為 58,000元／m2 。 買賣實例之修正：