上古天地营销策略执行报告.pdf

上古天地营销上古天地营销上古天地营销上古天地营销策略策略执行报告执行报告执行报告执行报告 营销部营销部 2012201220122012--9999- 报报 告告 结结 构构 一、目标设定一、目标设定 二、政策分析及竞争二、政策分析及竞争 三、项目整体定位三、项目整体定位 四、营销策略总纲四、营销策略总纲 五五五五、、策略分解及策略分解及策略分解及策略分解及执行执行执行执行 第一部分 项目总体目标设定 品牌目标、企业目标品牌目标、企业目标 利用运作“上古天地”项目这一平台，通过项目品牌运作，成功奠定利用运作“上古天地”项目这一平台，通过项目品牌运作，成功奠定 并提升开发公司并提升开发公司华晟投资华晟投资 在城市综合体领域的影响力在城市综合体领域的影响力 项目运作目标项目运作目标 通过“上古天地”的成功营销，完善项目的整体区域形象，为公司后续通过“上古天地”的成功营销，完善项目的整体区域形象，为公司后续 在其他区域综合体项目的拓展及复制开发奠在其他区域综合体项目的拓展及复制开发奠定定定定坚实基础坚实基础 具体营销目标具体营销目标 商业均价在22000元/平方米商业均价在22000元/平方米 （商业面积约为51000），公寓的均价在（商业面积约为51000），公寓的均价在 7000700070007000元元元元////平方米平方米平方米平方米 （（（（精装精装精装精装）））） 商业的销售周期为一年达到80%，公寓的销售周期为30个月达到95%；商业的销售周期为一年达到80%，公寓的销售周期为30个月达到95%； 目标分解 价格价格价格价格目标：目标： 现状 ： 商业均价目标：22000元/平方米商业均价目标：22000元/平方米 目前龙潭寺片区的住宅均价在6000元/平方 （51000平米）（51000平米） 公寓均价目标公寓均价目标公寓均价目标公寓均价目标 ：：：：7000700070007000元元元元////平方米平方米平方米平方米 米左右；商铺的均价在20000平米左右 （76600平米）（76600平米） 项目要实现销售预期，难点在公寓的去化上 现状： 速度目标速度目标 房地产市场在国家的宏观调控下， 房产整体 商业的销售周期为12个月（完成商业的销售周期为12个月（完成 市场出现萎靡状态，龙潭寺区域的楼市同样处 80%80%80%80%）；）；）；）； 于萎缩态势，楼盘的月均去化率在10套以内； 公寓的销售周期为30个月（完成公寓的销售周期为30个月（完成 项目需要实现远高于当前市场平台住宅项目的 95%）；95%）； 销售速度 品牌建立及项目运作品牌建立及项目运作 现状： 利用本项目为平台，通过项目利用本项目为平台，通过项目 因华晟投资首次在城市综合体领域内开发因华晟投资首次在城市综合体领域内开发， 品牌运作，奠定并提升华晟投品牌运作，奠定并提升华晟投 客户对开发商实力及“上古天地”项目的价 资在综合体开放领域的影响力，资在综合体开放领域的影响力， 为该类产品的后期拓展及复制为该类产品的后期拓展及复制 值缺乏清晰的系