某项目发展定位及物业策略顾问报告.ppt

区位条件：区域认知度高，郊区休闲价值（主要是温泉资源）具有大广州的区域属性及辐射力 位于有广州后花园之称的从化温泉旅游区内，是广州重要的休闲度假旅游区之一，区域认同度及认知度高； 虽然处在广州远郊，但区域与主要城市节点之间的交通联系紧密： 至广州天河：约70分钟车程（街东高速通行后约50分钟）； 至白云机场：约40分钟车程； 至从化市区：约10分钟车程。 区位条件：地块进入性不足，但利用道路规划可有效提升地块“大隐于市”的区位价值 现状通达性不足，但未来可形成“曲径通幽”的进入交通： 现状：依靠105国道，与项目地块联系的便捷道路尚未形成，通达性有待加强； 规划：与规划高速间保持较理想距离，同时附近均有高速出口，充分利用规划乡道可有效引导。 项目不在现有及规划的温泉旅游度假节点内，但与主要功能节点之间联系紧密： 至从化市区：约15分钟车程； 至从都项目：约10分钟车程； 至温泉镇：约5分钟车程。 资源条件：自身山水资源条件价值在大广州范围内并不稀缺，但整体可塑性较强 用地保留了最原始的自然地形地貌，中部有较大面积的水库，与山体形成一定的山水资源景观，除此以外没有其他价值资源（特别是现状温泉资源缺失），但整体可塑性较强； 广州市区周边（花都、增城、清远、三水等）不缺乏优越的山水资源环境区域，项目资源不具备绝对竞争优势。 开发条件：规模大、开发灵活性高，但中低密度住宅大盘指标条件有进行调整的可能 虽然建筑限高50m，但1.0的容积率在整体用地坡度不大情况下，可实现住宅物业的灵活组合： 别墅+多层 别墅+小高层 别墅+多层+小高层 多层+小高层 公建配套指标、用地性质及容积率等都为中低密度住宅大盘的指标条件； 现有指标条件与发挥区域休闲价值之间存在错位（特别是休闲功能及设施配置），根据定位有进行调整的可能。 企业开发实力及品牌：国际化、多元化、高端化 国际化、多元化的企业背景及资源调动能力，是侨鑫集团有别于一般开发企业的关键； 在汇景新城这个南中国国际豪宅社区标杆以及潮皇食府等多个品牌的发展中，已经可以看到侨鑫集团在高端化路线上的发展决心及操作实力。 企业区域运作及前景：高端化发展基调，实现价值兑现 侨鑫集团重金投入从都国际会议中心，不但将成为撬动整个从化温泉旅游区向高端化发展的支点，也是在打造广州的国际化名片： 集国际会议中心、高尔夫、白金五星级温泉酒店、博物馆等顶尖配套于一体； 预计总投资80亿元，首期投资50亿元预计2010年底完工，将成为亚运会的高端接待配套； 规划广州及区域性的重要会议，甚至是一些国际会议将会移师从都国际会议中心进行。 合富辉煌认为，本项目必然将成为侨鑫集团实现区域高端化发展投入的重要价值兑现点之一。 本项目发展理解 本项目的整体思路：核心问题分解 随着通胀预期增强，高端物业市场保值升值作用将进一步被看好 随着经济的逐步恢复，宽松的货币政策引发市场对通胀担忧。 从经济周期上看，目前我国经济处于从复苏走向繁荣的第五阶段。这一阶段是最易引发通胀的阶段。 随着通胀预期的增强，高端物业等固定资产的保值增值作用显现出来，市场前景仍然看好。 广州经济历经调整阶段已迅速复苏，房地产行业在经济复苏过程中功不可没 广州房地产市场随着经济的复苏，成交量显著回升，高端市场表现突出 09年全年广州房地产市场成交面积为978.33万㎡ ，同比上涨38.4％，成交均价达9346元/平方米，同比涨0.1%，中心六区房价高达11883元/平方米，同比涨10.4% 多个顶端、高端项目获得热销，玖珑湖、汇景新城、星河湾单日成交高达10亿元 政策上，2010年广州政府将放开高端住宅市场发展 2010年3月7日，谢晓丹提出“针对不同收入阶层的群体给予差异化的住房供应和消费政策 ”，即“保障低端、支持中端、放开高端” 保障低端：加大保障性安居工程建设,今年保障性住房新开工300万㎡，预计可提供4万套 支持中端：鼓励支持普通商品住房消费 放开高端：让有能力的消费群体进入高端住房市场，政府不予干预 从化是广州的“后花园”，但发展一直在低位徘徊，形象及档次亟待提升 从化经济发展以第三产业为主导，且近年来占经济总量的比例不断增大，成为区域经济的主要驱动力； 围绕创建“中国优秀旅游城市”的目标，2008年从化成功举办中国广州·从化城市休闲生态旅游高峰论坛和“温泉之都、生态从化”旅游招商推介活动，进一步提升旅游业的影响力和知名度。 从化定位提升为广州重要的城市副中心，区域建设发展面貌将得到快速提升 根据《广州2020:城市总体发展战略》初步方案，2020年前广州将建成 一个主中心：疏解密度，改善人居 六个副中心：主城区人口和功能疏解的主要承接地，市域产业基地，具有较强综合服务功能，从化是副中心之一 重点新城区开发 新客站新城、广州新城、大学城新城