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曹安路项目价格评估报告  CAO AN ROAD PROJECT PRICE REPORT TOPSIDE 天仕不动产◎中国地产营销全程服务机构                   目  录  第一部分：江桥商业环境分析2 一、江桥地理商业概况2 二．本案周边板块特征3 第二部分：项目地段环境6 一．项目背景6 二．项目道路及交通环境6 三．项目商业环境7 第三部分：项目 SWOT 分析9 一、优势（S）9 二、劣势（W）9 三、机会（O）9 四、威胁（T）10 第四部分、商圈内竞争分析10 第五部分、商场整体定位12 一、商场营销形象定位12 二.商场商铺目标客户定位错误！未定义书签。 三.商场业态定位13 第六部分、项目售价评估14 一．项目综合竞争力评估14 二、比较价格推算15 三、加权价格修正20 附：曹安商圈内主要商场概况22 1 第一部分：江桥商业环境分析 一、江桥地理商业概况 1、江桥地理位置 江桥板块是嘉定区距离市中心最近的地区，独特便捷的地理位置使其成为上海市西北 角的第一卫星城镇生活圈。 江桥镇虽然隶属于嘉定区，但因其特殊的地理位置，更多的已经融入市区，成为市区 的一部分。市区居民在嘉定安家，首选的就是江桥板块，因此成为市区外围重要的生活居 住区。曹安公路贯穿江桥，是该板块进入市区最重要的道路，江桥板块内的房产开发项目 主要集中在丰庄地区以及曹安公路两边。 便利的交通成就了江桥。东邻上海市中心城区，西接上海国际汽车城，北靠京沪铁路 与南翔镇毗邻，主要交通有沪宁、嘉金高速公路、312 国道、沪宁、沪杭、京沪铁路、外 环线以及规划中的 13 号、14 号轨道交通。其中，曹安公路是连接嘉定与市区、上海与江 苏的重要交通通道。 2、江桥商业概况      在上海著名的十大商圈中，曹安路商圈是以批发和专业市场著称。 本案紧邻曹安路商圈，以外环线为界，专业的批发市场多集中在外环线内，以轻纺 城、上海国际鞋城、曹安国际商城、农产品批发市场为主的区域，因此，分析曹安路商圈 对于本案有重要意义。 曹安路作为江苏进入上海和嘉定联系市区的交通要道，车流量大，被誉为上海“西大 门”，现在正在拓宽改造，改造后将更加巩固其作为上海“西大门”的门户地位。 曹安路商圈作为上海北部专业市场重镇，经过十多年的发展，曹安路商圈已发展为华 东乃至全国闻名的批发重镇。有鞋业、箱包、皮革、轻纺、汽配、服饰、农副产品、家居、 电子电器等九大行业，上海轻纺市场、上工批文化用品·礼品国际采购中心、农副产品批 发中心、上海国际鞋城、曹安国际商城等多个专业市场，配以总建筑面积超过 50 万平方 米的豪美家、麦德龙、易初莲花、沃尔玛等，大型商业、大卖场为主的业态模式给商圈的 发展提供了有力的支撑。其专业性吸引大批人流，年营业额和知名度也逐年攀升，2003 年曹安路商圈的营业额为 50 亿元，2004 年为 65 亿元，2005 年为 80 亿元，2006 年 100 2 亿元。 目前，曹安路周边住户达到50 万人以上，日均客流量约 1