第七讲 房地产价格评估.pdf

第七讲 房地产价格评估 第七讲 房地产价格评估  房地产估价的必要性  估价原则  房地产估价方法 房地产估价的必要性 房地产估价的必要性 房地产估价的必要性  房地产估价的必要性  （一）理论上  房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高 大性，房地产市场是“不完全市场” 。经济学上，同 时具备下列8个条件者为“完全市场” ：  （1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买；  （2）卖者和买者的人数众多；  （3）卖者和买者都有进入市场的自由；  （4 ）卖者和买者都有掌握当前价格的完全信息， 并能预测未来的价格； 房地产估价的必要性 房地产估价的必要性  （5）就成交总额而言，每个卖者和买者的购销额是 无关紧要的；  （6）卖者和买者无串通共谋行为；  （7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润 最大化；  （8 ）商品可转让且可发生空间位置的移动。 房地产估价的必要性 房地产估价的必要性  房地产作为商品，其本质各不相同和复杂的特 性违反了第一条和第四条，另外，尽管房地产的所 有权或使用权可以转让，但它本身无法移动，违反 了第八条，因此，房地产市场通常被视为典型的不 完全市场。  由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动 的形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许 多阻碍房地产价格合理形成因素，并且在其判断中 要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人 员提供市场信息，进行替代市场的估价。 房地产估价的必要性 房地产估价的必要性  （二）现实上  （1）房地产交易的需要  房地产具有独一无二性，差不多每宗房地产的 价格都不相同；并且，由于一般单位或个人不是专 业从事房地产交易的，对房地产市场行情不易掌 握，  所以，在房地产交易时往往需要请专业的房地产估 价机构为其提供价格参考依据。  例如，对于卖者来说需要了解房地产市场价 值，以确定合理的卖价，避免定价过低；对于买者 来说也需要了解房地产市场价值，以确定合理的买 价 避免付款过多 房地产估价的必要性 房地产估价的必要性  （2）房地产抵押的需要  房地产不可移动、不可隐藏、寿命长久，具有 保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保 的物品，因此，在单位或个人向银行申请借款时， 银行为了减少自身的风险，往往要求借款人以其房 地产作为抵押物，同时，银行的贷款额一般要低于 该用于抵押的房地产的价值。  （3）房地产典当的需要  出典人将自己的房地产让与他人使用、收益， 以获得相当于卖价的资金（典价），但保留该房地 产的所有权，待日后有能力时可以返还典价回赎该 房地产。 房地产估价的必要性 房地产估价的必要性  而典权人则以支付低于买价的资金（典价）， 取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还 有取得房地产所有权的可能（当典权期限届满后的 一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取 得房地产的所有权）。  这可同时满足资金需要和用益需要，且资金使 用者不付利息，房地产使用者不付租金，使出典人 与典权人各得其所。典价的确定需要房地产估价来 提供参考依据。 房地产估价的必要性 房地产估价的必要性  （4 ）房地产保险和损害赔偿的需要  房地产中的建筑物难免会发生自然灾害或意外事 故，如火灾、爆炸、地面突陷等而遭受损毁或灭失，从 而需要保险。  房地产保险对房地产估价的需要：  一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金而 提供参考依据；  二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重 置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。  其他方面的房