青岛数字传媒中心技术标书.docxVIP

谨呈：青岛数字传媒中心 青岛数字传媒中心技术标书 投标单位：深圳新摩尔商业管理有限公司 日 期：２０１５年７月１８－２６日 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc425363913 第一部分 市场分析与项目总体定位 PAGEREF _Toc425363913 \h 3 HYPERLINK \l _Toc425363914 第二部分 商业规划调整建议和业态落位 PAGEREF _Toc425363914 \h 4 HYPERLINK \l _Toc425363915 第三部分 购物中心视觉形象规划建议和装修设计任务书 PAGEREF _Toc425363915 \h 10 HYPERLINK \l _Toc425363916 第四部分 购物中心招商目标实施计划和推广策略 PAGEREF _Toc425363916 \h 16 HYPERLINK \l _Toc425363917 第五部分 价格策略 PAGEREF _Toc425363917 \h 21 HYPERLINK \l _Toc425363918 第六部分 商业运营和物业管理 PAGEREF _Toc425363918 \h 30 HYPERLINK \l _Toc425363919 第七部分 商家资源 PAGEREF _Toc425363919 \h 34 市场分析与项目总体定位 市场研究 结论 （１）青岛西海岸新增零售商业面积增大，仅仅万达购物中心就有２０万平方米。本项目临近的上流汇商业面积也有３万平方米，即将开工的青岛航运中心商业也有６万平方米。 （２）电子商务蓬勃发展，对零售物业造成较大冲击。青岛实体商业销售额有所下降，面临经营压力较大。 ２．项目总体定位方向研判 目标客群定位主要以中等收入的白领年轻人及年轻家庭顾客为主，局部高端客群，以城市新贵、城市精英群体或金领为辅助。建议项目定位为白领风格商业与文化体验购物中心。 建议项目主题文化鉴于琅琊文化是青岛海洋文化的发源地，结合城市地缘人文历史特点打造一个具有“灵魂”的主题综合商业MALL,而非一个传统意义的水泥钢筋堆砌的建筑（待正式签约后提供能落地指导方案），建议以动漫形象、来配合海洋文化主题表达的重要手段，作为购物中心主题文化。 互联网＋动漫形象表达海洋文化主题购物中心＋会员系统＋优势品类商品电子商务。 主题特色及差异化亮点（正式签约后指导设计单位落实） 重点打造都市白领年轻人及年轻家庭交流聚会、亲子娱乐、放松身心的独特体验空间与娱乐休闲首选目的地，海洋文化主题公园以海洋馆﹑海底生物科普馆﹑海底鲨鱼、虚拟海底景观等，以及动漫主题馆城堡馆﹑糖果馆﹑动漫飞车﹑玩具总动员﹑碰碰车﹑主题动漫城﹑亲子健身中心﹑儿童5D影院﹑密室逃脱﹑真人CS﹑拳击发泄区﹑角色扮演﹑摄影中心﹑儿童服饰﹑儿童餐厅﹑儿童浴室﹑母婴用品﹑早教中心、儿童职业体验乐园为一体的主题商业中心。 第二部分商业规划调整建议和业态落位 1、原有方案商业规划的合理性分析和调整建议； 商业规划完善建议 原有的业态通过模拟经营分析可以发现如下问题 第一餐饮面积过大，难以招满。第二电影院１万平方米业态单一太大，影响总体租金水平。 建议根据未来经营需要，结合实际招商工作需要优化和调整 业态类型 面积 备注 书店（类似诚品书店转型） １．５万平方米 建议包含咖啡厅５００平方米 电影院 ６５００平方米 健身中心 １５００平方米 虚拟现实游戏中心 ２０００平方米 连锁超市 １．２万平方米 建议其中进口食品超市为２０００平方米 主题商业街区 １．７万平方米 ０．５万平方米 欧洲风情街区，重点销售法国和意大利女装，引进虚拟现实试衣技术和电子商务结合 儿童业态 ５０００ 儿童服饰，童鞋 １０００平方米 反斗城 ２０００平方米 儿童游乐场 ２０００平方米 培训中心 餐饮业态 ５０００平方米 欢乐海洋主题餐饮 ４０００平方米 美食广场 ５０００平方米 四川主题餐厅 ２０００平方米 日本风情餐厅 ３０００平方米 韩国风情餐厅 ３０００ 长白山主题餐厅 ３０００平方米 云南风情餐厅，引进舌尖中国 品牌落位：按照业态的划分，根据以往的操盘经验，对商家品牌进行前瞻性的落位。 华润万家大卖场天府茗茶万宁屈臣 华润万家大卖场 天府茗茶 万宁 屈臣氏 宝姿兰寇玉兰油ＤＩＯＲＳＫ２雅丝蓝黛ＺＡＲＡＨＭ－１ 宝姿 兰寇 玉兰油 ＤＩＯＲ ＳＫ２ 雅丝蓝黛 ＺＡＲＡ ＨＭ 影儿，曼娅奴深圳十大女装衣恋scofieldMINIMUM周生生招远金店ＧＡＰ韩国化妆品 影儿，曼娅奴深圳十大女装 衣恋 scofield MINIMUM 周生生 招远金店 ＧＡＰ 韩国化妆品 范思哲 ＭＡＮＧＯ ＣＫＣ 周大福 星巴克 充分考虑年轻人群体，包