成算在心——物流地产投资测算模型.pdf

成算在心 ——现代物流地产项目选址研究 主编寄语 物流地产投资测算是物流地产投资定位的一个重要环节 ，是对物流地产投入 产出关系进行的数量分析 ，是物流地产商进行投资决策的重要参考。物流地产投 资测算以物流地产产品定位为基础 ，不同产品定位对应着不同投入产出关系。不 仅如此 ，物流地产投资测算的精确程度与物流地产产品定位的深化和细化程度紧 密相关。因此 ，正如物流地产产品定位由浅入深经过概念定位、初步定位到深化 定位三个阶段一样 ，对应地 ，基于物流地产产品定位之上的物流地产投资测算也 由浅入深经过基于概念定位之上的成本估算与一次测算、基于初步定位之上的成 本概算与二次测算、基于深化定位之上的成本预算和三次测算三个阶段。物流地 产商根据物流地产投资测算结果 ，便能判断物流地产项目投资的经济可行性。 成本估算与一次投资测算是指物流地产商在概念定位阶段基于物流地产项 目概念定位而对项目总成本、总产出进行的估算 ，以及基于以上总成本和总产出 估算对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。概念定位是物流地产产品定 位由浅入深三个阶段中第一阶段的定位 ，仅仅概括性地明确了物流地产项目主要 业态类型和产品类型的建筑面积、面积占比和销售比例 ，而远未细化到项目业态 配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等深度。因此 ，在概念定 位阶段 ，物流地产商基于概念定位对拟投资物流地产项目的总成本和总收入只能 进行大致的估算 ，以此估算为基础的一次投资测算难免略显粗糙 ，但是对于物流 地产商投资决策能够起到重要参考作用。 成本概算与二次投资测算是指物流地产商在初步定位阶段根据物流地产项目初 步定位而对已明确了投资意愿或进而获取了土地的物流地产项目成本估算与一 次投资测算进行的深化和细化。由于物流地产项目初步定位在概念定位的基础上 通过细化项目业态配比、面积功能配比、建筑要求、机电要求、主材要求等方面 而深化了物流地产商对于物流地产项目各产品类型的细化要求 ，为物流地产商在 初步定位阶段分门别类对物流地产项目各产品类型进行成本概算打下了基础 ，同 时也使得物流地产商有条件对销售型物业产品价格和持有型物业产品租金进行 I 分门别类的精准预测。二次投资测算就是基于以上总成本概算和总产出预测而对 物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021 成算在心 ——现代物流地产项目选址研究 成本预算与三次投资测算是指物流地产商在深化定位阶段根据物流地产项 目深化定位而对建筑方案设计已经送审报批通过后的物流地产项目成本概算与 二次投资测算进行的深化和细化。由于物流地产商在深化定位阶段明确了物流地 产项目中各类产品的交付标准 ，包括各类产品结构形式、粗装修、外墙装饰及外 门窗、机电等方面的主要用材或其他方面的交付标准 ，为物流地产商在深化定位 阶段分门别类对物流地产项目各产品类型进行更为精确的成本预算打下了基础 ， 同时也使得物流地产商有条件对销售型物业产品价格和持有型物业产品租金分 门别类进行更为精准的预测。三次投资测算就是基于以上总成本预算和总产出预 测而对物流地产项目投入产出关系进行的经济测算。 借助成熟的测算模型 ，决策者就可以集中精力分析和确定重要的参数 ，将这 些参数带入到模型中 ，自动生成投资测算结果 ，在物流地产投资运营的各个阶段 ， 都能做到成算在心。 是为序 ！ II 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021