成本合约采购精细化管理讲义.pdf

现代房地产 现代房地产 成本合约采购精细化管理 成本合约采购精细化管理 戴戈缨PMP, MRICS 引言  开发商项目成本管理的特点— — 突破承建市场的 成本控制观念，建立投资控制的理念  全成本管理— — 全面、全过程、全员  成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割 的有机组成部分  成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须 要纳入项目管理中去综合考虑 房地产项目采购管理 房地产项目采购的定义 项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以 不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和 服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑 材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和 聘用咨询专家来从事咨询服务。 材料设备采购 工程采购 咨询服务采购 房地产项目采购管理 【工程采购】 采购内容：工程总（分）包 工作内容：工程招投标，合同管理 【材料设备采购】 项目采购 采购内容：建筑材料与设备 战略采购 工作内容：采购招投标，供应商管理 项目全成本精细化管理理念 项目全成本精细化管理理念 项目成本管理的全过程 竣工 可研/立项 定位 方案 扩初/施工图 发包 施工 成本测算 成本测算 目标成本 目标成本分解 招标筹划 变更 结算 签证 目标成本调整 支付 • 目标成本管理是主线 （动态成本） （合同管理） • 成本策划与合约规划是核心 • 价值工程分析贯穿始终 • 概预算/审算：是基本功— — 贯穿始终 • 成本 • 发包：是 “ 虚实转换点” ，承上启下 苦恼… … 1、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？ （1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入； （2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉； （3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。 2 、设计、工程人员的苦恼… … （1）成本目标束缚设计； （2）招投标与项目采购分判混乱； （3）变更签证管理混乱； （4）遵守流程和赶进度的矛盾。 传统 “ 成本管理” 的误区 1、成本管理的宗旨与原则不明确 管理思想： “ 成本核算＝成本控制＝成本管理” 管理目的： “ 节约、省钱、不被骗” 表现特点：造价计算（概、预、结）— — 定额模式下，强调个人