杭州东方文化园·步行街项目整体策略报告.pdfVIP

东方文化园·步行街 ——项目整体策略报告 2007年5月10 日 前言 上月我司提交东方文化园项目的整体策略提案，经双方沟通商议结果，我 们在原策略提案内容基础上对内容做了修改调整、增加。并最终形成本份 《东方文化园项目策略报告》，内容包括定位与规划、价格策略和项目营 销推广。鉴于项目销售前期进度比较缓慢和时间方面的紧迫，我们希望双 方尽早能对主要策略作出确认，以便销售相关工作的正式执行。 目录 PART1 项目定位与规划 PART2 项目定价策略 PART3 营销推广策略 PART1 项目定位与规划 市场环境分析 一、杭州房地产整体市场形势扫描 •杭州楼市持续多年的供不应求的状态有所缓解， 目前购房者有持币观望的心态，开发商 楼盘销售较以前压力增大； •受国家宏观调控影响，投机性购房受到明显打压。据杭州透明售房网统计数字显示，外 地人下单所占比重有所减少。 •商业地产需求依然旺盛： 发达国家人均商业面积1.2平方米，上海、北京人均商业面积 约1平方米，而目前杭州人均商业面积约为0.7平方米，发展余地很大。 •杭州房产开发的边缘化趋势，郊区板块成为新的亮点； 市场环境分析 二、项目所在区块房产市场表现 •项目所在区块（湘湖板块、闻堰）以住宅楼盘开发为主，商业项目为辅。其中住宅楼盘开 发活跃，规模庞大，都以大盘为主，闻堰及湘湖板块目前已成为杭州房产开发的新亮点。 ——威尼斯水城（35万平方米） ——奥兰多小镇（16万平方米） ——休博园铜锣湾广场(30万平方米) ——通和南岸花城（34万平方米） ——通和戈雅（40万平方米） —— 中谷湘湖人家（42万平方米） ——西子郁金香岸（32万平方米） ——三水一生（15万平方米） •区块楼盘独占优越的景观资源，并与2006休博会结缘，此区块楼盘主打“休闲、景观、环境” 概念为主。 市场环境分析 三、项目邻近区块主要楼盘 项目 西子郁金香 中谷湘湖人家 三江广场 通和南岸花城 三水一生 楼盘地址 闻堰镇 闻堰镇 闻堰镇 本案左侧 本案右侧 建筑面积 320000平米 420000平米 21000平米 340000平米 156600平米 主力户型 120平米左右 140平米左右 400平米以上 140平米以上 120平米以上 大型生态水岸住 餐饮娱乐、休 杭州首座花园洋 项目定位 浪漫情景住宅 生命的休闲 区 闲型商业中心 房社区 钱塘江的景观 杭州罕见的大型 主打江鲜、美 江景住宅、多元化 主要卖点 稀有纯花园洋房 资源 排屋住区 食 人居社区 4000-5500元/平 5800-8200元/ 4300元/平米 销售价格 3900元/平米 4000元/平米以上 米 平米 以上 预计在本月开 尚有部分物业 部分物业在售销售 分期开盘尚未交 目前状况 盘 在售在租 情况尚可 付 市场环境分析 三、区域商业环境扫描（1）