物业前期介入手册.docVIP

PAGE PAGE 38 前 期 介 入 手 册 七、工程的前期介入 工程的前期介入主要是审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等方面内容。  一）参与图纸的设计审定： 1．会审图纸 会审图纸主要从环境布局，管网设置，泊车场所，防盗报警设施，水电煤气计量，减少重复装修等细节方面考虑。 2．收集工程图纸资料，现场参与设备的安装调试； 二）检查施工质量： 1．对各种工程进行检查，使质量隐患消灭在萌芽状态时，促进工程建造质量和验收效率的提高； 2．对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量； 3．参与各类工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试等，并按整改计划督促整改； 4．对检查发现的各类工程问题要做好记录，并配合相关部门及时跟进整改； 三）提出合理建议： 物业管理前期介入的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理化建议。 巡查施工现场，对发现的工程问题及时记录并向相关部门提出整改建议，整改与否都应将发现问题记录在册，作为日后分清责任界限的依据； 设备选型、分布数量等提供专业的有利于日后管理的建议； 对制订园林布置及环境设计方案等提出相关的建议； 施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法； 应在相关的文件中规定如果物业公司方提出的整改建议未被采用的，日后出现责任事故物业管理方不负任何责任的条款条文。 第二节：项目实施细则 一、土建部分项目实施细则 一）天面 1、天面的防雷带连接应要求隐蔽，并使用镀锌材料，外露焊接口需要做防锈处理； 2、天面层的地面及水沟应铺设面砖，分格缝要求6*6或4*4米，天面伸缩缝尽量不采用镀锌板、密封胶或沥青做防护，以免日后容易变形老化；应采用混凝土结构的形式(见附图)，并要求地面的防水层延伸至伸缩缝的外侧的顶部，以增强伸缩缝的防水的效果。 3、天面女儿墙内侧及压顶应贴瓷砖；并应考虑压顶的散水坡度。 4、天面的防水层翻起的高度不小于500mm，并应设置防水层的压线(见附图)。 5、天面电梯机房尺寸：应有足够的设备维修操作空间（安全操作距离不小于1~1.5米）；电柜的布置应尽量远离窗户，要考虑到通风隔热问题，窗户尽可能南北向，宜采用千秋窗，内安装防护网，有利防盗、防水；另应安装250W以上低嗓音轴流风机，采用定时温控双重控制；地面贴防滑地砖，用黄色条型砖镶贴设备安全距离警戒线；墙身四周位置应设置环型的镀锌扁铁防雷接地带。 6、穿天面层的电梯电源线、母线排、排水管、给水管等预留孔，应设置防水套管或挡水槽，以防止天面渗水。 7、天面层的烟道井应与墙体保留200~400MM的距离，以利于烟道井出天面层的防水施工的操作空间，避免渗漏；烟道帽的防雨措施要做好，并贴饰面砖；规划有退缩要求楼房应要考虑天面平台的烟道及发电机的烟囱对楼房上层的影响。 8、走火楼梯的天面出口的防火门上方需做混凝土飘蓬（飘蓬的外飘宽度不小于800mm~1000mm，两侧的外飘宽度不小于400mm）；另走火楼梯的天面出口应设置防水台阶，比天面层完成面要抬高150 mm~200 mm并贴饰面砖，防止水漫入走火梯间；天面的防火门材质宜采用不易生锈、变形的材料。 9、竖向的伸缩缝处理：宜采用两端固定的半圆型不锈钢伸缩缝(见附图)。 10、斜屋面的面层镶饰宜采用水泥沙浆湿铺形式的施工方法。 11、天面机房的顶层应要做隔热层。 12、天面层上若有钢结构，其底部与天面层之间的交接处应该采用混凝土防水圈（包 给水管、消防管等的钢结构支架）。 13、天面层的机房、水池等结构建筑物，其外侧应安装不锈钢检修楼梯，并要连接防雷网。 14、有绿化要求的天面层，绿化的底部应考虑采用架空设计。 二）电梯前厅： 1、天花：尽可能不做吊顶，必须要做的吊顶，也要尽量简单、耐用、易更换。 2、墙身的饰面砖应要求到顶，尽可能采用光滑面砖；窗台应要贴饰面砖，确保整洁耐用，地面砖要考虑防滑功能。 3、为考虑挡水及排水的要求，电梯的门槛标高须比电梯前厅的地面高20~30mm，做外倾的小斜坡；住户的进户门的门槛标高应比电梯前厅的地面高20~25mm；走火楼梯的楼层平台的标高应比电梯前厅的地面低20~25mm；电梯前厅的地面铺贴应考虑排水的方向。 4、电梯门套宜采用不锈钢或其他耐用的整体材料，电梯门套顶的饰面必须安装牢固；尽量不采用玻璃等易碎危险材料作为装饰，确保使用的安全。 5、栏杆：宜采用耐用的材料（如不锈钢、塑钢等），不宜采用铁栏杆，确保住户的使用安全。 6、花池要求：花池面的高