第一单元 物业前期管理.pptVIP

案例分析篇 第一单元 前期管理 [案例一] 前期介入发现设计不合理怎么办 深圳开元国际物业管理公司与烟台祥隆置业公司签约，为其开发的海天名人广场提供物业管理顾问服务，随后由管理、土建、机电、智能化等方面6名专业人士组成的顾问团即抵达现场，开始了前期顾问服务工作。 海天名人广场有5座高层楼宇，每幢每层平面为800多平方米，有两道分布合理的消火栓及其立管就足以满足国家消防规范的要求。然而某设计院竟为其设计了三道，这意味着不仅无谓增加了30多万元的建筑成本，而且还无端影响了户内布局（在开发商的主要合作方中，惟有物业管理公司的取费不与工程总造价相联系，所以他们不存在“水涨船高”，盲目鼓动开发商无谓增加投资以提高自身收益的利益冲动）。于是，开元国际顾问团提议开发商抓紧找设计院洽商变更设计，取消一道消火栓及其立管。 开发商认为开元国际的建议确实很有道理，便马上和设计院进行交涉。不料设计院不愿意否定自己的设计方案，坚持认定必须要有三道消火栓及其立管，开发商反复交涉也未获认可，球又被踢回开元国际顾问团。 [案例分析] 对高层建筑防火设计的充分考虑，是物业管理前期介入的重要内容之一。 一般来说，物业管理企业在参与项目规划设计时，主要是弥补专业设计人员因对物业管理不了解而带来的设计上的缺陷。 项目规划设计阶段，物业管理企业除了物业项目的功能、结构、配套设施、周边环境的协调及城市总体布局外，应考虑的侧重点是对物业的使用、维修管理方面的关注。 本案例所涉及的消防安全，是重中之重，如提醒开发商要留有一定宽度的通道以便消防车的进出，防止一些建筑堵塞通道；按规定设置消防栓，各楼层安装消防水管、消防水带、灭火器材等，特别重要的场合应装有自动喷淋灭火装置和应急照明器具等。在规划设计阶段，开发商设计人员如能充分听取经验丰富的物业管理人员意见，对方案不足的方面进行修改、补充直至完善，选出一个可行而最优的方案，对开发商降低成本，提高项目的信誉度，以及后期物业管理带来的好处是显而易见的。 [相关法规制度] 《中华人民共和国消防法》 《高层民用建筑设计防火规范》(2005年版） 《建筑设计防火规范》GB50016--2006 《物业管理条例》 [解决方法] 开元国际顾问团的专业人员不屈不挠，书面列出国家消防设计规范的有关条款，并和海天名人广场的原消火栓设计进行对比分析，指出其不合理所在。开发商据此再次找到设计院，设计院这次无法予以拒绝，只好按照开元国际的意见修改了设计（人们一般都有这样的心理：自己的“孩子”咋看咋漂亮，轻易不愿意别人说个“不”，字。你要说“不”，并且又想让其接受，就不仅要言之有理，而且还要言之有据）。 通过消火栓系统的设计变更，开发商不仅体会到了开元国际的技术实力，而且感受到了他们的负责精神，随后又把整个项目的智能化工程交给了开元国际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。 [案例二] 承接查验未作遗留问题登记，物业服务企业承担责任 某小区办理入住后，就频频发生电梯坠楼故障。住在该小区的业主刘先生反映说，其所住单元12层共36户居民共用一部电梯，从2011年5月左右正式投入使用以来，动不动就有居民遭遇“坠梯”，被困在电梯中。因为电梯上没有中文标识、没有安全检验合格的标志、没有生产厂家名称，只有一个厂家商标，居民怀疑该电梯是“三无”产品。于是，在与为该小区提供物业管理的A物业服务公司多次沟通未果的情况下，将其投诉到小区所在区特种设备监督检验所。 特种设备监督检验所在调查中发现，该电梯的确没有经过安全检验，没有电梯运行合格证，要求A物业服务公司立即办理。但A物业服务公司认为，该小区为新建小区，刚刚办理入住，电梯处于保修期间，应由开发商负责办理。开发商指出，该小区入住前，A物业服务公司已进行了承接查验并履行了相关手续，有关电梯的相关资料，包括电梯运行合格证等都已移交给了A物业服务公司，因此，自己不应承担责任。A物业服务公司解释说，在进行电梯查验时，开发商并没有移交电梯运行合格证，而是说正在办理中，会很快送来的。双方为此发生争执，互推责任。 就在A物业服务公司与开发商互推责任期间，该小区电梯再次发生坠梯，并致使业主李先生腰部受伤，共花费医疗费用7594元。李先生找到A物业服务公司，要求其对这起事故负责，并承担赔偿责任。A物业服务公司认为开发商没有办理电梯运行合格证，责任应由开发商承担。但开发商坚持包括电梯运行合格证在内的电梯全部资料都已移交给A物业服务公司，并拿出当时的交接清单及遗留问题登记表，均表明开发商所言为实。A物业服务公司承接小组人员，因为办理承接手续时只考虑与开发商的关系，确实没有