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房地产供给侧改革研究之一 住房租赁市场：政策与未来 方正证券研究所证券研究报告 行业深度报告 行业研究 房地产行业 2017.08.17 房地产首席分析师：夏磊 执业证书编号： S1220517040004 TEL: 010E-mail：xialei@ 联系人：黄什 E-mail： huangshi@ 实习生庞欣有贡献 重要数据： 上市公司总家数 132 总股本(亿股) 2577.13 销售收入(亿元) 3276.37 利润总额(亿元) 565.64 行业平均 PE 314.60 平均股价(元) 10.54 行业相对指数表现： 80000 8% 70000 成交金额(百万) 房地产 60000 沪深300 3% 50000 40000 -2% 30000 -7% 20000 10000 -12% 0 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究 《长效机制是新一轮地产周期的起点》《房产税会推出吗：从历史和国际视角推断《将棚改进行到底——兼论棚改三个经济意义》《为什么我们对 2017 年房地产投资不悲观：兼论房地产投资增速的三种预测方法》《从春秋到战国：房地产进入强者恒强的王者时代请务必阅读最后特别声明与免责条款  投资要点： 租赁风起，政策鼓励： 2017 年 7 月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等 12 个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。（1）土地和房源：加大租赁用地供给、利用集体用地建设租赁住房等；房源上，鼓励房企转型开展住房租赁业务、培育专业化住房租赁企业。（2）金融：允许提取住房公积金支付房租、对租赁企业给予融资支持、推进 REITs 试点。（3）财政：税收优惠、公租房货币化（市场提供租赁房源、政府发放租赁补贴）。（4）法律：立法，切实推进租购同权。 租赁市场前景广阔：需求端，租赁房需求逐年增加，主要原因为城镇化进程衍生大量流动人口；房价高企、限购限贷，部分需求从购房市场外溢到租赁房市场；晚婚导致置业年龄延迟，延长个体租赁消费周期，间接增加租赁需求；供给端，租赁房源供给不足，且租赁市场痛点较多，规范的租赁市场和长租公寓亟待发展；资金端，融资渠道拓宽，两支公寓 ABS 成功发行；与发达国家对比，我国租赁市场 GMV 有待大幅提高。综合来讲，租赁市场发展可期。 两种运营模式，多方涉足长租公寓：住房租赁市场可分为重资产运营、轻资产管理两种模式：前者自持物业、后者承租物业开展租赁业务。长租公寓万亿级市场吸引了各路资本，同时也吸引各路运营商和龙头房企涉足。 发展租赁对未来房地产市场影响：1）对房地产销售、新开工和投资：短期（2017-2019 年），对投资的影响分别为 0.1%、0.8%、1%；对销售的影响分别为-0.5%、-4.3%、-7%；对新开工的影响分别为 0.1%、1%、1.6%。中长期（2017-2031 年），分流 20.8 亿平商品住房销售，占新增住房需求的10.7%；增加房地产新开工面积 6.1 亿平，占新增住房新开工面积的 3.14%；增加房地产投资 2.7 万亿，占新增房地产投资 78.9 万亿的 3.4%。2）对房企：未来商品住房市场空间虽然将减少 20.8 亿平，但打开年度 GMV 高达 1.8 万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海。 投资建议：租赁业务受益于政策鼓励，在融资、房源上将 有长租发展，建议关注具有如下特征房企：1）资金实力强；2）租赁运营经验丰富；3）拥有低成本优质房源。推荐率先布局长租公寓的世联行（002285）、万科 A（000002）、招商蛇口（001979）、金地集团（600383）、旭辉控股（0884.hk）。 风险提示：政策推动不及预期 研究源于数据 1 研究创造价值 房地产-行业深度报告 目录 HYPERLINK \l page5 1 HYPERLINK \l page5 政策支持 HYPERLINK \l page5 5 HYPERLINK \l page5 1.1 HYPERLINK \l page5 中央与地方政策共同推动住房租赁市场发展 HYPERLINK \l page5 5 HYPERLINK \l page5 1.1.1 HYPERLINK \l page5 中央层面积极推动 HYPERLINK \l page5 5 HYPERLINK \l page6 1.1.2 HYPERLINK \l page6 地方政策持续跟进 HYPERLINK \l page6 6 HYPERLINK \l page8 1.2