2016年万通物业与黄金假日旅行社物业纠纷法律意见书.doc

法律意见书 尊敬的审判长及人民审判员： 原告北京万通鼎安国际物业服务有限公司（以下简称“万通物业”）诉北京黄金假日旅行社有限公司（以下简称“被告”）物业服务合同纠纷一案，2016年5月9日在贵院公开开庭审理，诉讼代理人陈丽受被告北京黄金假日旅行社有限公司委托，现发表如下法律意见： “万通物业”按照28.25元/建筑平米·月的标准向被告主张物业费没有法律依据和事实。 1、2009年至今被告与“万通物业”不存在《物业服务合同》关系。 2006年5月29日万通业主委员会与“万通物业”签订了附期限的《物业服务合同》，该合同有效期为2006年1月1日至2008年12月31日。（详见证据一，2006年《物业服务合同》）因此，该2006年《物业服务合同》已经于2008年12月31日依约终止。而自2009年至今，虽然被告一再主张，万通业主委员会至今也未主持召开业主大会商讨物业公司选聘、解聘以及物业服务费的收取方式、收取标准等关系广大业主切身利益的事宜。 根据国务院《物业管理条例》第十一条第四项规定：选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。 根据《北京市物业管理办法》第十一条第三项规定：确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案由业主共同决定。 根据《北京市物业管理办法》第二十四条规定：物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。 根据《北京市物业管理办法》第二十七条规定：物业服务合同终止物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。 根据以上法规的规定，万通业委会应当主持召开业主大会，由全体业主商讨物业公司的选聘以及物业服务费收费标准、物业服务合同的签订等事宜，而万通业委会自2009年至今未召开业主大会，全体业主也未能按照法律规定的程序与“万通物业”续签《物业服务合同》。因此，自2009年以来万通业主委员会与“万通物业”不存在物业服务合同关系，被告也与“万通物业”不存在物业服务合同关系。 其次，2006年《物业服务合同》到期后，“万通物业”也未在《北京市物业管理办法》第二十七规定的期限内与包括被告在内全体业主交接，反而赖在万通新世界广场不走，因此，“万通物业”对万通新世界广场的管理属于“无因管理”。根据“无因管理”的相关原则，“万通物业”可以向全体业主主张其因“无因管理”事项的实际支出。基于此，被告要求法院调取“万通物业”2013年、2014年、2015年的《物业服务资金收支情况报表》，以“万通物业”的实际支出为依据支付其物业费。同时，为了查明万通业主委员会为什么自2009年至今未按时召开业主大会、也未与“万通物业”签订新的《物业服务合同》等情况，被告请求法院追加万通业主委员会为第三人参加诉讼，以查清事实、分清责任。 2、“万通物业”主张依据的2006年《物业服务合同》非法无效。 （1）根据该2006年《物业服务合同》记载，万通新世界广场物业总建筑面积为11.34万建筑平方米。按此面积计算，“万通物业”的年度物业费每年应收入： 11.34*10000*28.25*12=38,442,600元（约3800万余元）， 而：根据原万通业委会主任胡国英提供的“万通物业”《万通新世界广场2004年度财务决算》，其物业服务管理费收入合计为13,784,000.43元，支出合计为12,849,902.78元。 根据“万通物业”《万通新世界广场2005年度财务决算》，其物业服务管理费收入合计为13,453,633.17元，支出为12,663,678.65元。 根据“万通物业”《万通新世界广场2006年度财务预算》，其物业服务管理费收入合计为13,500,000元，支出合计12，676，880元。 从“万通物业”这三年的财务报表可以看出，不论是2004年、2005年还是2016年，其物业服务费收入支出均在1300万元左右，其收入额（1300万元）与应收数存在2500万的巨大差额。且根据这三年的支出情况计算物业费， 12,849,902.78/113400/12=9.4429≈9.5元/建筑平米·月； 12,663,678.65/113400/12=99.31元/建筑平米·月；12，676，880/113400/12=99.32。 从以上数据可以看出，万通新世界广场业主平均交纳的物业费应当不足10元/建筑平米·月，这一数字远远低于“万通物业”所主张和实际收取的物业服务费标准。 （2）被告上述所提供《万通新世界广场2004 - 05年度财务决算及2006年度财务预算》（详见证据二）证明的事实为被告在之前的诉讼中收集的，且由原万通新世界广场业主委员会主任胡国英提供，由此可知，万通新世界广场业主委员会