地产库存有多高.PDF

证券研究报告 | 宏观研究 联讯证券专题研究 地产库存有多高？ 2018 年 12 月27 日 投资要点 分析师：李奇霖  地产库存有多高？ 执业编号：S0300517030002 电话：010 地产调控至今已经超过两年的时间。在调控压力下，销售增速如市场预期出 邮箱：liqilin@ 现了较大幅度的下滑（较2016 年下降22%），但地产投资却依旧坚挺，仍 保持着近 10%的同比增速，与以往“严调控-销售下滑-投资下滑”的历史经 近年国内生产总值季度增速 验似乎相悖。 8% 市场大部分的研究解释为：棚改货币化安置与上一轮调控的松动有效去化了 8% 各城市累积的库存，房企为保证存货规模与业务的持续性，有补库存的需求， 7% 会加大拿地和开工施工力度，从而在销售增速下滑的同时使投资保持在较高 7% 的水平上。 7% 2013-06 2014-09 2015-12 2017-03 2018-06 但是，在度过了两年的调控与去库存并存的矛盾期后，棚改力量已经在收紧， 调控对销售的负面冲击也在进一步加大，库存是否依然处于低位，过去低库 资料来源：聚源 存支撑投资的逻辑又是否还能持续？ 相关研究 对这些问题的回答，将直接影响到房价、地产政策走向及宏观经济基本面等 《流动性分析手册》2018-12-05 多个层面，具有重要的意义。 《如何看待1.5 万亿的社融》2018-12-11 因此，我们利用本篇文章对此进行简要的探讨，主要回答了两个问题： 《政治局会议释放的信号》2018-12-13 《大数据盘点银行理财》2018-12-20 1）明确各类房地产库存指标，以判断现在的库存情况； 《中央经济工作会议的七大信号》 2 ）根据当前的政策与经济环境，对未来库存的变化及其对地产投资的影响 2018-12-21 做简单的推演。  风险提示：棚改收紧不及预期 请务必阅读最后特别声明与免责条款 1 / 12 宏观研究。。。。。。。。。。 目 录 一、不同库存指标的辨析与当前库存的情况 3 二、库存的变化趋势 9 图表目录 图表1： 本轮房地产销售对投资的传导受阻 3 图表2 ： 商品房待售和住宅待售在2015 年后均持续下滑 4 图表3 ： 库存去化周期在2014 年后已经开始缩短 4 图表4 ： 碧桂园的在建已售面积比例波动变化较大 5 图表5 ： 累计可售面积来看，一二线城市的库存在2018 年后开始回升 6 图表6 ： 住宅库存在2015 年后开始去化，商业地产和商品房都没有出现去