装饰城营销思路方案.docx

一、国家宏观环境 1、国家房产政策 2011年7月12日举行的国务院常务会议明确：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。 2、国家金融政策 2011年以来，国家多次提高银行储备金率，并三次进行加息。商铺、住宅销售的房贷存在一定的问题，如延迟放款时间等。 3、国家宏观环境影响 国家宏观调控的影响，对于项目的回款存在一定的影响，需要开发商积极联系银行系统，提高银行的放款速度，以便资金的迅速回笼。 二、大丰市场调研 1、调查目的 本次市调主要是了解大丰地区建材行业以及相关专业市场现状，包括售价、租金、市场档次等，从而对市场价格进行建议。 2、调查情况 商业项目 欧贝莎市场 售价 一楼价格1.7万元/平米 二楼价格1.3万元/平方米 三楼价格9800元/平方米 租金 一楼租金：30元/平米/月（含管理费） 二楼租金：23.5元/平米/月（含管理费） 三楼租金：15元/平米/月（含管理费） 优惠政策 免半年租金 市场档次 中高档次 商业项目 明星建材城 租金 一楼租金：30元/平米/月（含管理费） 二楼租金：20元/平米/月（含管理费） 三楼租金：17元/平米/月（含管理费） 市场档次 中高档次 商业项目 工农路市场街 租金 约40元/平方米/月 市场档次 中低档次 三、项目存在的问题 1、市场招商问题 市场的招商问题是目前兴隆装饰城所面临的最棘手的问题，招商的成功与否，决定了市场的经营价值，从而决定了市场的销售价格。因此，当前项目的二楼、三楼的招商问题亟需解决。 2、市场业态规划问题 兴隆装饰城整体业态较为单一，主要以陶瓷、板材为主，区域内规划相对混乱。 3、市场形象包装问题 项目整体包装较为混乱，造成项目的整体档次有所影响。 4、市场广告投入问题 项目前期整体广告投入相对较少，市场在城市里的宣传度较低，市场的知晓度不高。 5、市场定位问题 项目市场定位以“一站式”建材市场为主，但市场主要以陶瓷用品、板材经营为主，市场定位存在一定冲突。 四、项目建议思路 1、价格合理化，形成竞争力 兴隆装饰城的价格体系与欧贝莎市场有较强的对比性，现阶段欧贝莎建材城价格体系以一楼价格1.7万元/平米，二楼价格1.3万元/平方米，三楼价格1.1万元/平方米。 兴隆装饰城与欧贝莎建材城对比主要存在以下几点差异：1、项目整体形象差距较大；2、兴隆装饰城交通区位存在劣势；3、项目业态规划相比不合理；4、经营档次有很大的距离。 根据以上几点的差异，我司认为项目因合理进行价格体系的建立。 2、招商先行，以招促销 商铺的价值在于经营。因此，销售未动，招商必须先行。只有招商成功，才能确保项目销售的成功。 在项目正式销售前，以品牌商家的入驻信息促进销售，建立投资信心。实现招商与销售的良性互动，形成相辅相成的良好局面。 招商中需要开发商降低门槛，优化培育市场。制定一系列优惠政策(比如租一年送一年等优惠政策)，降低经营户入驻门槛，营造优越的经营条件，吸引经营户进入。 3、科学合理的业态定位 这是提升内铺市场适应能力与竞争力，规避市场销售风险的有效途径，发挥商业积聚效应，形成经济共势，也就是通常所说的“扎堆效应”，达到某一业态在本区域的强势经营目的。不同业态对于商业经营有着自身的运作规律，兴隆装饰城各楼层合理的业态规划，能降低经营成本，提升项目竞争力。 4、树立项目核心价值，全面提升项目形象，营造市场期待感 经营价值是商铺价值的根本所在，也是商铺得以成立的基础。价值决定价格，消费者购买的是商铺价值，市场推广只是通过市场兑换价值的推广过程。重新定义项目的核心价值，走中低端定位的差异化路线。通过对本案核心价值贯穿始终的诉求，树立本案在大丰地区商业物业的唯一性与标志性，成为人们关注的焦点，提升项目形象，使购房者产生强烈的市场期待。 5、大众媒体造势，小众营销定向推广，促进销售 房产品不同于大众产品，属于小众营销，最终的购买者是小部分群体。商业地产销售不同于住宅地产销售,目标客户群更为明确,特别是自营型投资者。因此通过大众媒体造势，投入广告费用，形成项目的知名度和美誉度；而以创新销售方式，对目标客户精准定位实行定向推广，强化目标客户对楼盘的认知度与偏好度，形成忠诚度，充分挖掘市场潜力，通过投资说明会、公关活动等形式，建立与目标客户沟通的直接渠道。建立销售员培训机制，打造高素质的销售团队，提升楼盘的市场影响力与占有率。 6、市场形象包装 市场内的整体形象包装作为项目形象提升的重要因素，成为项目价值提升的重要因素。兴隆装饰城需通过统一的包装，形成现代而有一定档次的专业市场。 7、规范的、专业化的经营管理服务 商业项目不同于住宅项目以销售为主的开发形式，国内商业发展的经验，充分证明了后期经营管理对商业开发的重要性，好的经营管理能