馨竹园小区房地产可行性研究.docVIP

馨竹园小区房地产可行性研究 1、项目的基本情况 1.1、项目概况 1.1.1项目投资者及其概况 甲方：名称:***房地产开发公司 注册资本：80000万元 法定代表人:*** 出资金额：24678.9万元 占股份:60%. 乙方: 名称:***投资公司 注册资本：80000万元 法定代表人:*** 出资金额：18059.46万元 占股份:40%. 1.1.2项目名称与性质 项目名称: 馨竹园小区 项目性质: 商品住宅楼 1.1.3项目地理位置及周边环境 项目的地理位置及四邻：该项目位于北京东燕郊经济技术开发区迎宾路与海油大街交叉处，华北科技学院东面。 交通情况：距国贸中心25公里，全程高速相接，有北京930路公共空调车直达小区，开发区专线与930路城建新村专线。 周边环境：燕郊经济技术开发区属于省级开发区，位于北京东潮白河畔，距天安门30公里。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。 商贸氛围与购物环境：小区南面有步行街，兴达超市，距天客隆超市100米。 文化娱乐设施：距燕郊公园100米，附近还有燕郊影剧院，海洋游泳馆等等。 医疗卫生：北距北京中美医院200米，同时还有燕郊中心卫生院，冶金医院，北京朝阳医院集团—23分院等。 1.2、可行性研究的主要技术经济指标 总建筑面积：249942.16㎡ 其中:地上建筑面积：184502.16㎡ 包括： 18层板式楼--26座，171002.16㎡ 1584户住宅。 地下建筑面积：65440㎡ 地下停车位：1584个, 55440㎡ 人防工程：10000m2 总投资：91131.5万元 其中： 自有资金：42738.36万元 银行借款：10100万元 销售收入再投入：38293.14万元 预计销售收入：132961.34万元 其中： 板式楼可销售面积：171002.16㎡销售金额：106021.34万元 停车位销售：1584个 销售金额：15840万元 商业楼可销售面积：10000 销售金额：11000万元 全部投资利润率：34.16% 自有资金利润率：72.83% 财务净现值： 全部投资： 6922.98万元 自有资金： 7563.62万元 全部投资回收期 静态投资回收期：2.3年 动态投资回收期：2.81年 财务内部收益率 全部投资(FIRR) :37% 自有资金(FIRR) :42.4% 2、项目的投资环境与市场研究 2.1、投资环境分析 国家为防止经济增长过快转过热，将会继续加强和改善宏观调控，实施稳健的财政政策和从紧政策，也有利于防止房地产泡沫的形成和积累，房地产市场运行也将回在宏观经济形式影响和国家调控政策的引导下相对平稳。 美国次贷危机的警示和采取的从紧政策，不仅要求控制新增贷款的总量，同时还采取按季控制贷款的方式，信贷紧缩。明显影响了住房的需求。此外，提高第二套房贷的首付比例，多次加息也抑制了部分改善性需求。 通货膨胀对楼市也有重大影响。当处于初期时，楼市处于牛市的颠峰状态，当通货膨恶化时，楼市就出现拐点。 从市场需求情况来看，需求旺盛仍然是现阶段房地产市场发展的基本特征。需求来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增长增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造，城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩，物价上涨，通胀压力，负利率造成的投资，投机性需求。人民币升值导致外资投资需求，构成了住房需求的旺盛。 从供给方面看，我国人多地少的国情和国家采取的从紧货币政策，使开发建设规模难以满足需求。 2.2、国家房地产政策 1）1993年的国民经济宏观调控给房地产以致命的打击。 2）1998年银行按揭政策让房地产业起死回生。 3）2007年宏观调控从“国六条”，限外令，增加个人所得税，增加二手房交易营业税到调低利息税，历次加息，提高存款准备金率，再到多部门联手严查，加强住房保证，央行和银监会联合出台房贷款政策，国土资源部“39号令”调空政策出台之密集，时间持续之长，措施之严厉，在我国房地产发展史上实数罕见。 2.3、2008年房地产市场发展预测 2.3.