[销售-营销]江苏省盐城市建湖玉兰苑商业街整合营销策划案91P.pptVIP

我们的销售目标是： 本提案就是要找到一条最适合的路，来达成这个目标！ 挖掘项目的价值最大化，同时 到今年春节前去化项目85%的商铺 “新天地” 卖什么价 ——价格策略 类比相似的商铺销售价格，我们认为U型商街的价格： A区（南区）预期开盘均价： 一层 13000元/㎡ 二层 5000元/㎡ 三层 4000元/㎡ B区（东区）预期开盘均价： 一层 11000元/㎡ 二层 5000元/㎡ 三层 4000元/㎡ C区（北区）预期开盘均价 一层 9000元/㎡ 二层 5000元/㎡ 三层 4000元/㎡ 商街的价格预期 “平开高走”策略 开盘执行略微高于市场售价的价格，适当提升，确立在区域市场的核心地位同时保持销售销售的稳定性，随着销售的火爆程度，和后期商业的开发在即，不断提升售价以追求利润。 高举高打 适价开盘 通过前期预热、汇聚价格势能，塑造优质形象，再通过铺王拍卖将价格提升20—30%后，开盘价格却以适中的售价公开，让客户感受到开发商售铺的诚心，树立良好口碑的同时，通过心理战让客户自己“逼定”自己。 做好销控 价格比照 在销售过程中分批销售，保证每批房源都销控有位置好中差三个档次房源，随着可售房源的变化不断调整对应价格，产生足够的价格差，保证每个位置的商铺均衡销售。同时对抢手的好房源，售价大幅提升，赚足利润，同时引导客户购买滞销低价房源。 价格总体策略 “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单位”，以超低价造成热销、抢购场面。 消化风险单位促销策略：在一定阶段对较差的单位制定一套促销方法，以低价限时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 最终价格可根据项目成本因素和市场供求因素确定。根据商业价值差价、面积差价、视野差价等因素来决定销售价格，以获取利润、回笼投资资金为定价目标，完成整个项目的营销推广策略是一套系统的价格体系，以后再详细提交！ 价格具体执行策略 “新天地”什么时间卖 ——时间节点 营销推广流线 2010年6月1 至6月31 2010年7月1 至8月15 8月中旬 至10月底 预热期 升温期 引爆期 持续期 中高 中高 逐渐拉高 中低 推广强度 推广阶段 时间轴 重要事件 11月至 2011年春节 广告集中轰炸 VIP卡发售 同时收取首付 如手续齐全，正式开盘 消化85% 房源 8月1至15 提前收取 客户资料 推广线+营销线/ 预热期 营销线 阶段目标：项目形象、项目品牌导入市场 广告集中轰炸 推广线 推广目的：积累客户，制造营销事件，提升项目品质 推广手段：围挡广告、道旗、户外牌、电视字幕 2010年6月1 至6月31 推广线+营销线/ 升温期 营销线 阶段目标：蓄客售VIP卡 营销活动：认筹活动+ 金铺拍卖； 推广线 推广目的：让客户下定，收取首付，提前收取客户贷款等一 系列资料 推广手段：墙体广告、道旗、户外牌；电视字幕；网络 2010年7月1至8月15 推广线+营销线/ 引爆期 营销线 阶段目标：商铺热销 营销活动：开盘解筹 开盘焰火 高附加值开盘 金字塔置业计划 推广线 推广目的：促使客户成交 推广手段：墙体广告、道旗、户外牌；电视字幕 2010年8月中旬至10月 推广线+营销线/ 持续期 营销线 阶段目标：消化剩余货量 营销活动：限时优惠 推广线 推广手段：墙体广告、道旗、户外牌 销售策略：限时优惠 2010年11月至2011年春节 有了价格 需要 怎样推广支持 ——推广策略 推广主题提炼 形象主题： 建湖娱乐休闲商业旗舰 ——建湖新天地，绝版小上海 内涵： 1、来建湖必逛的地方； 2、建湖人常去的地方； 3、建湖消费档次最高的地方； 4、10平方公里内最繁华的地方； 推广策略 媒体集中轰炸， 一夜间满眼