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第一部分 市场分析 第一节 乌鲁木齐房地产市场分析 一、宏观经济分析 数据来源：乌鲁木齐市统计局 评论： 从开发投资额来看，首府房产市场自年初起保持企稳回升态势，在第二季度末投资额达到最高峰。主要是新疆的气候特点导致冬季工程停滞，为达到预售标准，在第二年提前进入市场预售阶段，多数房企会在年中加赶工期。由于社会治安环境混乱，市场前景不明造成房企开发信心不足，市场投资额于7·5事件后出现大幅下滑。 从土地市场投资来看，在经历了08年楼市寒冬的冲击后，首府房企对今年的市场预期不佳。连续7个月环比出现下滑，虽然季度末有回升表现，但难以扭转土地市场的萧条局面。年初的市场回暖表现、刚性需求的持续放量和相关部门土地回收大限的逼近，迫使部分房企将项目开发提上日程，开发面积逐月上升。七月后的市场过渡期和2010年的市场良好预期将会进一步加大房地的开发力度，预计明年供应将会出现大幅上涨。 一、宏观经济分析 数据来源：乌鲁木齐市统计局 评论： 本年三季度首府住宅施工面积呈倒“W”表现。在第一季度的工程集中施工阶段呈现高峰之后，第二季度近乎直线下滑，在7月触底后又迅速反弹。依据气候特性而决定施工节奏的地域性成为本地房产市场的又一“特色”。 从商品房销售面积看，在第一季度的刚性需求放量后，5月进入市场调整期，6月后的逐月下滑一是由于刚性需求的放量减缓，其次是由于社会不稳定性造成的预期观望。即将到期的税费政策和人民币贷款大限，或将在年末引起又一轮购房热潮。 09年的刚性需求集中释放和社会不稳定局势引起的购房异地化趋势，消化部分首府各类购房人群。10年的通胀预期导致各房企加赶工程进度，以保证固定资产投资带来的通胀影响。此一现象将会导致10年供应量同比大幅增长；由于税费等购房政策的到期，很大程度上抑制的各类购房人群的积极性。预计市场将会出现供需两极化现象。 一、宏观经济分析 数据来源：乌鲁木齐市房产局 评论： 从09年4-9月的供求关系表现来看，在08年金融危机对09年房市预期影响下首府地产供应严重不足，第一季度的刚性需求放量后，市场出现供不应求，08年房市库存面积成为第一二季度的主要去化段，导致房市价格一路攀升，在社会不稳定性的拉动下出现量价齐跌后又出现市场逆转，但随着供应逐步加大，成交放缓后，库存面积也随着市场变化进一步加大。 根据市场传统表现预测，年末的集中预售批复和逐步加大的库存面积将会进一步扩充10年可售面积，预计10年市场将表现为供过于求，价格整体趋向平稳。 一、宏观经济分析 数据来源：乌鲁木齐市统计局 评论： 首府三季度居民收入同比表现平稳，较去年居民收入有较小幅度上涨。支出连续九个月呈现同比负增长。 首府各区县居民消费总额第三季度呈现平稳上升，区域消费总额仍以首府四大中心城区为主。 小结： 随着全球经济的年初复苏表现，全国经济环境一片热潮，火热过后的平稳过渡期在各项经济政策和市场导向的拉动下，出现短期下滑。前三季度首府经济符合经济波动周期的过渡调整期。同比小幅上涨的居民收入水平和保持核心地位的首府中心城区消费指数，均说明首府市场处于平稳发展状态。居民购买力较为充实，各房企投资信心有待加强。面临税费和二套房贷款利率政策大限，第四季度或呈现成交小高峰。 10年税费政策和货币政策续期的不确定性将会加强观望型消费者再次持币驻足。在经历09年第一、第二季度的刚性需求释放后，三季度的需求回落和四季度的平稳收尾将全年市场表现锁定在倒“V”字状态。 10年各屯地房企面临土地回收大限和良好的预期市场趋势开发工作将会陆续进行。刚性需求的存量不足、投资性购房的政策观望，将会导致来年房市趋向于供过于需的宏观表现。预计房价将会呈现平稳过渡。 二、市场资讯 内地房产空降首府，本地房企携手守擂 海南房产、烟台房产、青岛房产、威海房产，近段时间，山东、海南等国内沿海城市的房地产宣传广告遍布首府街头，尤其在7·5事件后，表现尤为激烈。打出的“海景”环境直击首府各类购房人群心理。楼市滑落的7月，各类海景房销售反而火爆异常。“旅游看房”等诱人字眼在治安混乱的7月使人怦然心动。外来压力迫使首府部分房企联手对抗。7-9月期间，世界公园、昂世大厦、景月湾、恒宇银座等城南城北代表楼盘纷纷执行“安民折扣”，选房送家电、购房有礼、增设智能安全防护设备、业主交流会、商务联谊会等一系列措施。 海南-绿岛 山东阅海苑 二、市场资讯 地州投资置业分流首府购房人群 首府楼市在经历前两季度的“火热”之后，7月呈现环比负增长，刚性需求的放量减缓，投资型购房人群的持币观望，社会治安的负面冲击将首府成交拉下马。治安事件后，周边地州城市相继推出安民告示。素有首府后花园之称的昌吉市，各房企旗下的项目销售重点受众面主要集中在首府各区县，此次治安事件成为其销售契机，纷纷在首府加大宣传力度。当地房企的开发理念多数以品