房地产开发项目的立项和可行性研究.pdfVIP

1 一、 制作项目建议书 项目建议书是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发 展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场所 在地的内外部条件，提出建设某一具体项目的文件。是对拟建项目提 出的框架性的总体设想。项目建议书是项目发展周期的初始阶段，是 国家或业主选择项目的依据，也是可行性研究的依据。涉及利用外资 的项目，在项目建议书批准后，方可开展对外工作。 项目建议书主要内容应包括 l 项目提出的必要性和依据； l 市场需求，包括：房地产开发业的现状、前景预测和对本项目的 影响； l 方案，拟建规模和建设地点的初步设想； l 资源情况、建设条件、协作关系和设备技术引进国别、厂商的初 步分析； l 投资估算、资金筹措及还贷方案设想； l 项目的进度安排； l 经济效果和社会效益的初步估计，包括初步的财务评价和国民经 济评价； l 环境保护，包括：本项目建设区内的环境污染状况，本项目在设 计、施工时的环境保护方案； l 结论； 2 l 附件。 二、 制作房地产项目可行性研究报告 在进行房地产项目开发建设之前，必须对房地产项目的可行性进 行那科学的分析论证，即对选定的房地产项目进行可行性研究和经济 评价，并在此基础上作出正确的房地产投资决策，从而取得很好的投 资经济效益。 所谓可行性研究是指具体实施某 开发建设项目前，对拟建项目 在技术上、经济上、工程上的可行性论证、研究及评价。可行性研究 的工作 点是研究新建或改建 个工程项目究竟是否可行，也就是通 过调查研究，综合论证 个投资建设项目在技术上是否先进、是否实 用可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，是否值得投资于这 个项目。 房地产项目可行性研究是在对建设项目进行深入细致的技术经 济论证的基础上做多方案的比较和优选。提出结论性意见和重大措施 建议，为最终决策提供依据。 项目可行性研究主要的内容可以分为三大部分，第一是项目的社 会可行性，也就是市场研究，包括产品的市场调查和预测研究，解决 项目的必要性问题；第二是研究项目的技术可行性；第三是项目的经 济可行性，也就是分析项目的效益问题，主要是项目的经济分析和评 论。项目可行性分析后，最后还要进行项目组织架构分析，也就是人 力资源分析和企业的规划，房地产是典型的资本智力密集型产业，需 要专业分工和专业技术只是，再赚钱的项目，没有合适的人和组织去 3 管理，也不可能赚到钱，而且可能亏损。 （ ） 总论与可行性分析报告概述 总论 般是提出项目的名称，投资单位，承担可行性研究的单位， 项目背景，投资的必要和经济意义，投资环境，提出项目调查研究的 主要依据，工作范围和要求，项目建议书及有关文件，结论需要提出 项目存在的问题。 可行性分析报告概述部分必须写的简明扼要，可以按照社会可行 性，技术可行性，经济可行性，组织可行性去分析。写概述的目的是 理清思路，起到提纲的作用，如果连简单分析 不可行，就可以直接 放弃投资项目。 （二） 项目的社会可行性调查研究 社会可行性调查研究也就是市场研究，包括建设产品的市场需求和拟 建规模，国内外市场近期需求状况，并对未来趋势做预测，对地区内 现有地产项目的供给能力进行调查估计，进行产品销售预测，公家个 分析，判断产品的市场竞争力及进入市场的前景，确定建筑规模，对 方案和发展进行技术经济比较。主要分析内容包括以下几点 l 政府的经济政策。 l 城市规划与项目拟建规模：房地产项目必须符合城市的总体规 划，符合政府的规划可以减少基础设施的投资和环境改善使项 目升值。 l 当地的房地产需求情况调查 主要包括地区的人口收入情况， 人均住房情况，无房户和对本档次的项目有购买力人群有多少