《第六章 房地产开发项目可行性研究》-公开·课件设计.pptVIP

（四）资产负债表和财务外汇平衡表 资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。 财务外汇平衡表适用于有外汇收支的房地产开发项目，用以反映项目计算期内各年外汇余缺程度，进行外汇平衡分析。 三、房地产开发项目财务评价指标 （一）房地产开发项目财务评价指标体系 财务评价包括项目财务盈利能力和清偿能力分析，对于涉及外汇的项目有时候还需要尽进行外汇平衡分析。 （二）房地产开发项目财务评价静态指标 1、静态投资回收期 静态投资回收期指以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间，反映了项目投资回收能力。 式中：CI—现金流入量；CO—现金流出量 (CI-CO)t —第t年的净现金流量； —静态投资回收期 2、投资利润率 反映了开发资金在循环过程中增值的速度 该方法适用于出租经营的房地产开发项目的投资分析 3、投资利税率 投资利税率指标值越大，说明项目获利能力越大 4、资本金利润率 反映了投入项目的资本金的盈利能力 * * 第六章 房地产开发项目可行性研究 第六章 房地产开发项目可行性研究 第一节 可行性研究概述 第二节 房地产市场的调查和研究 第三节 房地产开发项目的投资估算与收入估算 第四节 房地产开发项目的财务评价 第五节 房地产开发项目可行性研究报告的撰写 第一节 可行性研究概述 可行性研究是指在投资决策前，对拟开发项目相关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目的建设必要性、技术上的可行性、经济上的合理性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提供科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 一、可行性研究的含义和目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 二、可行性研究的作用 是项目投资决策的基本依据 是筹集建设资金的依据 是项目立项、用地审批的条件 是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据 是编制下一阶段规划设计方案的依据 三、可行性研究的内容 项目概况 开发项目用地的现状调查及动迁安置 市场分析和建设规模的确定 规划设计方案选择 资源供给 环境影响和环境保护 项目开发组织机构和人力资源配置 项目实施进度 项目经济及社会效益分析 结论及建议 四、可行性研究的步骤 接受委托 市场和资源调查 方案选择和优化 财务评价和国民经济评价 编制可行性研究报告 第三节 房地产开发项目的投资估算和收入估算 一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目投资进行准确的估算。 一、房地产开发项目的投资估算 （一）土地费用估算 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。（出让、转让和行政划拨） 表1 以征地方式取得土地使用权的土地费用估算表 表2 以拆迁方式获得土地使用权的土地费用估算表 （二）前期工程费估算 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 （三）房屋开发费估算 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费 建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装工程费等。 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管道、道路工程。 （四）管理费用估算 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 主要包括：公司经费、工会经费、管理人员工资、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、审计费、董事会费、业务招待费、排污费、报废损失等其他管理费用。 （五）销售费用估算 销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、物料消耗费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。 （六）财务费用估算 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。 主要包括：借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。 （七）税费估算 房地产税费主要是在销售与交易阶段发生的税费 主要有经营税金及附加，又称“两税一费”（营业税、城市维护建设税、教育费附加）、土地增值税、企业所得税等。 （八）其他费用估算 其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工