全区开展劳动用工大检查的总结 - 杭州经济技术开发区建设工程质量安全 ....docVIP

PAGE PAGE 1 建 设 动 态 第 8期 (总第 101期) 杭州经济技术开发区建设（房管）局 编印 2014年 物业管理 【热点聚焦】 伊萨卡国际城排屋区排水提升改造工程投入使用 伊萨卡国际城排屋区的业主可能还记忆犹新，去年受第23号台风“菲特”影响，伊萨卡国际城排屋区受淹严重，部分独立地下车库进水，水深达25公分以上，业主反响强烈，鉴于此，急 开发区房管局物业管理部门积极与白杨街道、开发区资产经营公司沟通，商讨解决办法。在开发区资产经营公司的大力协调和努力下，伊萨卡排屋区排水提升改造工程在2014年2月下旬开工建设，并于6月上旬竣工投用，工程耗时4个月，投入资金400多万元。工程先对原先的排水管道进行了清疏，增设新的排水明渠、两座雨水泵站，安设大功率的排水泵，有效地防御排屋区强降水的侵袭，保障伊萨卡国际城排屋区安全度汛。 【政策解答】 《杭州市物业管理条例》正式施行 修订后的《杭州市物业管理条例》于5月1日正式施行，修订后的条例在物业管理概念和形式上有了新的内容，前期物业服务期限作了新规定，物业服务费收取、业主大会和业主委员会成立和运作规则等方面均作了调整，而且新增许多具有实际操作性的规定，比如物业使用禁止性条款及其罚则、强化街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居委会在物业管理中的地位与职责等内容。 与前一版本相比，新条例对物业管理涉及的权利义务、职责分工、法律责任等方面都更加具体明确，相关条文均有较强的可操作性，将为解决物业管理中出现的新矛盾、新问题提供坚实的法律依据。 解决实际问题法规更加切实管用 新修订的条例考虑到自行管理的现实需求,对业主自行管理的形式进行规范,规定经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意,该物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。此外,还对自行管理中问题比较突出的意外伤害、发票开具、财务管理以及专项维修资金的使用管理进行了具体规范。 物业服务费的收取问题,也是老百姓十分关注的切身利益问题。新修订的条例规定物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价,既考虑老百姓对物业服务收费的可承受度,又考虑物业服务企业的服务成本变化情况。取消原来关于未居住物业按70%收取物业费的规定,明确业主应当按照物业服务合同（包括前期物业服务合同）约定，及时缴纳物业服务费。新修订的条例还规定,业主在买卖或出租房子时,对物业服务费的缴纳问题,要作出书面约定,并及时告知物业和业委会。对于物业服务费欠交情况突出的问题,规定业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交,有利于维持物业服务的正常运行。 针对近年来频频出现的物管“真空”问题,新修订的条例规定了应急管理方式,社区居委会可以在街道办事处、乡（镇）人民政府委托下根据应急管理的需要负责不超过六个月的基本保洁、保安等服务，相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。 部分条款体现创新突出地方特色 新修订的条例从杭州物业管理实际出发,在诸多方面进行了创新。 召开业主大会是保障全体业主合法权益的重要途径，然而以往的召开规则比较苛刻，有些物业管理区域业主达几千个,很难达到召开大会的法定要求。为此,新修订的条例根据上位法规定作了优化,规定参加业主大会的业主确认方式可以按照业主大会议事规则。同时对委托行使管理权作了规定,业主可以书面委托代理人出席业主大会,可以推选相应区域内的业主为业主代表,其他业主可以接受业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。这样就在一定程度上解决了业主大会召开难的问题。 同时，针对以往因个别业委会委员辞职而经常需要召开业主大会重新选举的情况时有发生，新修订的条例作出新规定,可以建立候补委员制度，即当委员缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十时,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补。 禁止性物业使用行为罚则清晰 新修订的条例理顺了相关部门的工作职责，对违法行为可以依法查处。 在物业使用过程中，一些业主的违法行为时常引起小区的邻里纠纷，针对居民普遍反映较多的问题，新条例对禁止性物业使用行为作了列举，并对相关部门的管理职责作了明确。如，物业使用行为涉及违法拆改、变动房屋承重结构或者将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方，由区、县（市）房产主管部门责令改正，恢复原状，可以并处罚款；物业使用行为涉及违法搭建、改建建筑物、构筑物以及挖掘房屋地下空间，擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用，擅自改变房屋外立面，由城乡规划主管部门依法查处；物业使用行为涉及擅自将雨污水混接或者在排水管上接管，损害管道燃气设施