山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿知识课件.ppt

山西运城项目整体定位与物业发展建议汇报稿终稿;一、项目背景;项目开发目标——顾问工作围绕实现开发商目标进行;一、项目背景;项目地块位于机场大道，同时毗邻空港新区与禹都经济技术开发区，是机场到市区的必经之路;地块位于城市建成区外围，位于运城城市重点发展方向上，具备良好的发展潜力;项目紧邻城市主干道，交通位置优越，距离运城机场和城市中心区的车程都在15分钟以内;项目毗邻城市规划中的多个重点工程，完善区域的配套，提高区域价值，提高区域的市场认知度;火车东站的投入使用，将带动周边商业快速聚集发展，为居住区提供完善生活配套;地块周边教育配套完善，临近康杰中学校区，人文教育氛围浓厚;项目指标：中等规模以住宅为主项目，中低容积率（可调整），没有其他明确限制;地块成不规则长方形，内部平坦，进入性与展示性均佳，周边城市形象较差;项目地块内部存在一些负面因素，特别是地块南部的南同蒲铁路影响较大，在规划中应予以有效的规避;项目地块解析回顾;一、项目背景;城市门户新区 ;二、市场背景分析;运城位踞“黄河新三角经济区”的中心，聚集辐射效应明显，发展潜力巨大;运城市在省内具有重要经济地位，未来将建设成为黄河三角地区工贸旅游中心城市;运城;近年运城GDP快速增长，经济处于高位发展阶段，为房地产市场高速发展打下了坚实基础;运城产业结构中二产对生产总值逐步提高，至05年贡献达到56%;指标;民营经济发展，尤以商贸流通业为强。 2005年社会消费品零售额达158.2亿元。以连锁经营、物流配送等为主的现代流通业态发展迅猛，占社会消费品零售总额15%左右。 运城商贸聚集，带来大量财富人群，以禹都市场为代表，集中了大量高收入私营企业主。 ;城市宏观背景分析总结;二、市场背景分析;运城房地产投资增长水平落后于整体经济发展水平;2001-2005运城固定资产投资和房地产投资与增长率;近年来运城房地产市场快速发展，整体呈供求平衡状态，潜在市场竞争压力较大;总体来看，房价与销售量增长趋势一致，从人均销售面积看，消化速度较慢;个盘销售速度普遍偏低，10~15套为较理想的销售速度;1;1;项目;项目;项目;项目;运城各房地产板块对比分析;市场在售项目的产品创新有限，产品竞争力较弱，同质化严重;产品水平整体较低，立面、园林等处理手法简单，少数项目开始注重材料和色彩的利用，整体处于起步阶段;别墅与类别墅产品设计、规划、社区、园林、软性服务等方面与普通住宅差别不大，不能体现别墅社区的品质;市场整体营销展示水平较低，基本上没有系统的营销手段，缺乏对客户的主动引导;房地产市场总结;二、市场背景分析;三线城市房地产初级阶段市场发展体系;三线城市土地地价差异较大，且整体地价偏低，导致地价对房产价格影响较低。 运城的土地地价整体偏低，使地价在房产价格中所占比重较小，影响较低。 小高层和高层产品的容积率较高，当土地价格较高时，其容积率可以起到稀释地价、降低单方成本的作用，但当土地价格较低时，则优势无法体现，加之小高层和高层产品建安成本较高，使用率地、物业费高，居住舒适型较多层产品低，因此缺乏市场竞争力，市场接受度较低。 由地价影响房屋价格进而影响产品形式因素，决定项目开发应尽量规避抗性产品。;;3100;房地产市场为内向型市场，开发水平较低，高端客户的置业需求没有得到满足;产品面积和成熟市场相比主流面积区间过大，缺少紧凑型产品，供给结构不合理;别墅项目销售速度慢，总价100万，50万，与35万产品销售速度差异较大;客户对持续性支出较为敏感，导致大部分项目的自身配套设施，物业管理水平和安防措施整体服务水平较低;未来市场供应量持续增加，潜在竞争压力增强;人口总量小，增长速度低，导致房地产市场支撑较弱，市场消化分散;运城的财富客群呈金字塔形，塔尖的高端和中高端客户是市场上最活跃的置业群体，也是各楼盘争夺的同一批客户;运城2005年数据;人均可支配收入与消费支出;商品房消化量与需求增长不符，住房消费存在惰性;私企业主将大多数利润用于追加投资，购房支出受到了抑制， 资产财富化不明显;市场置业目的多以自用为主，来自于客户对居住品质的升级，房地产投资不活跃;高端客户有需求外溢的现象，购房转至西安、太原等地;房地产现象解析;开发时机判定——在做好充分准备的前提下，尽快入市;开发目标的重新审视;实现月均13—15套销售速度，在此前提下项目利润最大化是主要突破的方向;三、案例借鉴分析;典型项目案例选取的原则;阳光名筑 ——位于城市新区，淄博首个联排别墅高档住宅项目;淄博首个Townhouse项目，开始注重社区感和邻里空间的营造，产品设计更具美感;系统的景观设计，强调参与性，增进邻里交往，增强社区感，消除陌生感;市场已有的别墅项目缺乏别墅品质，且从经济上超越当地客户的接受能力。;产品设计;通过社区景观和