新奥的项目价值及提升的方案.pdfVIP

新奥项目产品价值梳理及提升建议 一、本体审视 1 . 外部环境  区位交通：本案位于南二环以北青园街以东，地理位置优越 ，交通便捷。 周边聚集多个高端项目住区及高端项目。如维多利亚，东南智汇城等。  配套：教育医疗配套完备且优渥。受万达广场、联邦空中花园、怀特商 圈辐射，同时未来中冶城市广场、东南智汇城等均配建大型城市综合体， 未来项目周边商业环境繁荣。 2 . 内部环境  规划：项目整体规划为集洋房及会所为一体的低密住区。中部为项目主 景观花园，为小区业主提供良好的生态环境。建筑风格采用现代主义风 格，体现了现代生活节奏、明快而简约。  产品：本案产品规划为 180—300 ㎡的舒适性奢阔户型大户型。均为框 架结构，可实现户型的私人订制。 综上所诉，项目地块周边配套、交通情况等综合素质及开发商预期等决定本 案具备开发豪宅基因 二、目标客群 ： 1.客群共性： 年龄 年龄集中在 40-55 岁 职业类别 私营企业主、国有企业领导人、外资企业高管、演艺界人士、高端专业人士等 经济实力 这部分人的年收入可以在 50 万元以上，收入较为稳定； 成长经历 生长于中国 60 年代或 70 年代，这类人属于社会的高端阶层。 置业经历 二次或多次置业 教育经历 有家族性的背景，受过良好的教育，文化程度较高； 家庭结构 家庭结构二世或三世同堂之家为主，家庭人口基数较大； 出行方式 交通出行以自驾车为主，公交、步行为辅； 购买行为 对产品的价格认定，取决于对物业产品本身自有价值和附加值。 2.需求共性 ： 产品 产品面积需求较大，体现身份，同时满足家庭结构需求 硬件配套 硬件配套要求较高 景观 景观要求高贵，厚重 物业 全方位物业，高端物业服务，管家式方式 科技 方便化 附加值 圈层资源、 对于高端客群，除良好的产品及硬件配套外，对项目软性配套如物业，科技、 智能化、圈层资源有一定要求。 三、提升建议 1.产品提升建议 ： 纯定制化产品。使用同层排水，只保留必要的剪力墙、柱和梁，大空间敞开 式布局将室内空间全部打开，真正做到量身定制的自由分割户型。 （参考建议：中鹰黑森林项目） 2.园林提升建议 ：  园林主景观： 风水学讲究“得水为上，藏风次之” ，豪宅客群对风水尤为看重，遂社区 主景观以水为主，同时以明快简约的现代气质搭配建筑整体风格。厚重而不 失简洁，礼序而不失活跃。同时部分搭配雾森系统提升园林整体形象感和品 质感。 园林搭配富有层次, 要求四季皆有景，季季景不同 第一重：草坪、地被、适宜近赏 第二重：花卉、小灌木、层次丰富 第三重：高 2—3 米的花树，点缀其间 第四重：高 4—5 米的中乔木，层次递进 第五重：高 7—8 米，胸径 25 公分的大乔 木，勾勒天际 甄选多种树种，错落有致的排