房地产项目收购的法律问题设计研究.docxVIP

PAGE10 – NUMPAGES11 房地产项目收购的法律问题研究 房地产项目收购也可称为房地产项目转让。是指一方将其取得的国有土地使用权和项目所有权直接转让给另一方的行为。 根据《城市房地产管理法》的规定，转让方所转让的项目必须符合下列条件：1.已经支付全部土地使用权出资金，并取得土地使用权证书或者虽未取得土使用权证书，但当地人民政府或其授权的部门同意转让；2.已完成开发投资总额的百分之二十五以上，已支付的土地使用权出资金不包含在内；3.按建设项目法定程序取得了立项、规划、施工等手续。而受让方只须具备相应的房地产开发经营资质即可。转受让双方应通过签订“项目转让合同”的方式实现转让。 经过转受让双方的谈判，签订合同，履行变更备案手续后，受让方取得的是完整的、无瑕庇的国有土地使用权和项目所有权。受让方既不承担已有债务，也无需考虑或有负债。这就是很多受让方选择直接转让方式的理由。但是，应该看到，直接转让方式手续繁琐、复杂，涉及众多需变更的事项。另，转受让双方还需依税法规定缴纳一定的契税、营业税和土地增值税等，转受让双方应根据自身情况和项目现状，进行转让方式的选择。 一、以公司股权转让方式转让土地使用权的法律依据 《城市房地产管理法》规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”。 《城市房地产转让管理办法》规定，本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的；（5）法律、法规规定的其他情形。 《公司法》规定：“股东之间可以相互转让其全部或部分股权”，“股东持有的股份可以依法转让”。 上述法律规定为“以公司股权转让方式转让土地使用权”提供了充分有力的法律政策支持。 二、公司股权转让的操作方式 1、通过股权兼并方式实现的股权转让和土地使用权转让 股权兼并，指通过股权转让的方式将公司的资产（包括其享有的开发项目的土地使用权）和权利义务均转移给受让公司，由接受全部股权的公司以吸收的方式，以自己的名义继续运行。 在这种操作模式中，公司以股权变动和产权流通来实现房地产公司的重新组合，可以避免被兼并公司的解散清算程序，有利于通过有实力的股东重新控制公司运作而实现其市场发展和顺利运作，并同时取得被兼公司名下的土地使用权。 但是，在公司兼并中，由于受让公司吸收转让公司并以自己的名义重新开发，受让公司本身必须具有房地产开发的相应资质；兼并公司吸收了被兼并公司的全部股权，其所有的债务以及由此产生的法律风险，依法均由兼并公司承担；兼并后原被兼并公司被吸收，项目运作以兼并公司的名义进行，因此，公司开发的项目及土地使用权等必须办理变更手续。 2、股权收购 指经由接收转让公司股权的方式而达到对原公司的控制和管理，转让公司无需消失仍可以自己的名义运作。这种操作方式由于转让公司没有被吸收，只是公司股东和股权发生变动，具有比公司股权兼并更灵活、更简便的操作性。 在股权收购中，因项目开发与运营仍以原公司的名义经营，收购公司本身未必具有房地产开发资质；对外债务仍由项目公司承担，仅是公司内部股东和股权比例发生变动，股东之间可以按股权比例或约定方式在股本金限额内承担责任；收购股东以分配股利的方式实现利益，因而对于原公司的资产，如开发项目审批文件和土地使用权等均不需办理项目变更手续。 三、以公司股权转让的方式转让土地使用权的特点 1、股权转让程序简便 股权的转让，只要转让双方签订股权转让协议，并且符合不同类型公司股权转让的限制，受让方即可实际参与土地的开发利用，即土地使用权实质上发生转移。 对于以公司股权转让的方式转让土地使用权，它的一般程序是：合作开发土地的当事人就以转让公司股权的方式转让土地使用权达成协议；最后股权转让的当事人签订《股权转让签订书》，进行公司股权变更的一系列登记、备案手续。 收购项目公司，只要签订股权转让协议并按规定办理股权变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目。而土地使用权、项目或在建工程的转让涉及土地使用权过户及建设手续更名等手续，比较复杂。 2、转让方式具有必威体育官网网址性特点 公司股东的变更，除依照法律规定必须公示的情况外，只要经过工商部门的变更登记即发生效力，无须第三方的认可。而土地使用权的一般转让必须经过申请、报批等手续；此外，如果所转让土地会产生债务，则需通知相关债务人清理债务。对于项目转让来说也需履行申请、报批、转让等程序。虽然有的股权受让方为