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2004-06-14 * ? Copyrights by By Maosong Mao, 2007 All rights reserved HuaQiao University 华侨大学土木学院 毛茂松 城镇国有土地使用制度 一、我国传统的城市土地使用制度的特点 (1) 行政划拨 (2) 无偿、无限期使用 (3) 禁止土地使用权的转让 即禁止城市土地的使用者以买卖、出租、抵押、赠与、交换等方式将土地转给其他单位和个人使用。如： 1982年的《中华人民共和国宪法》第10条规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。” 3.2 我国传统的城市土地使用制度的弊端 (1) 国家在城市土地上的收益大量流失。 (2) 无法保证经济合理地利用土地。由于土地无偿划拨，“多占少用”、“早占晚用”、“占而不用”、“优占劣用”的现象十分严重，造成土地资源的极大浪费。 (3) 土地无偿使用，掩盖了土地级差收益。使企业间不平等，不利于企业经营机制的转换。各单位占地面积、地段优劣的差异在考核企业的指标中反映不出。 (4) 不利于对外开放政策和吸引外资。因为所有外商投资项目都涉及土地使用问题，如果土地使用权不能以法律的形式，按国际惯例加以确认，就会影响投资者的信心。 (5) 土地行政划拨，不仅手续繁琐，而且也容易滋生各种不正之风，导致官僚主义和腐败现象的产生。 3.3 土地使用制度的改革包含三个层次 (1) 建立城市土地有偿使用制度； (2) 建立城市土地商品化的流转机制； (3) 建立城市土地收益分配及投入制度。 这三个层次相互制约、相互促进。其中，建立城市土地有偿使用制度是基础环节，也是起步较早、进展较快的一项改革，是这场改革的核心内容。 城市土地使用制度改革的几个阶段 1、征收土地使用费 ——1982年深圳 按城市土地的不同等级向其使用者征收不同标准的使用费 ——上海制定了《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》，规定凡外商投资企业利用中方原有的房屋土地，新征用（使用）、划拨的土地，租赁的房屋场地举办合资、独资企业，均必须缴纳土地使用费。并对土地使用费收取标准、适用范围、操作程序、调整方式等作了一系列规定。1986年11月起对外商投资企业开征土地使用费，在土地有偿使用方面跨出了历史性的第一步。 （上个世纪80年代开始） 该办法将全市土地按用途和位置分为6类10级，土地使用费按不同的土地用途和等级收取，每年每平方米最高为人民币100元，最低为人民币0.5元；土地使用费标准的调整间隔期不少于3年，每次调整幅度不超过标准的30%。 ——1988年9月27日，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定从1988年11月1日起实施，将土地使用费改为征收土地使用税。 1988年3月22日，上海召开土地使用权有偿出让发布会，将一块位于虹桥经济开发区内，面积为12900平方米，可用于酒店、办公楼、住宅用途的土地，以出让50年使用权的方式首次公开向国内外招标。 2、实行土地使用权有偿出让和转让 1987年下半年深圳率先进行土地使用权有偿出让和转让试点，国家出让土地使用权并允许进行土地使用权抵押。1987年12月经国务院审定批准，上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，其要点是：土地所有权与使用权分离，由市政府将国有土地以指定的地块、年限、用途和其他条件，供土地使用权受让人开发经营，由土地受让人支付土地使用权出让金；土地使用权受让人可以按规定将土地使用权再行转让。 2、实行土地使用权有偿出让和转让 土地使用权有偿出让和转让极大地推动了土地使用制度改革 （1）土地使用权作为特殊商品进入流通领域，探索了一条“以地生财”的新途径。 （2）按市场机制配置土地，冲破了旧的用地模式，使社会经济发展凝聚在城市土地上的巨大能量得以释放。 （3）完善了各级政府在房地产市场中的主导地位。 土地使用权出让由政府垄断，政府除了有法律授予的司法管辖权、行政管理权以外，更多地从土地所有者的经济地位出发，用经济的手段、方法调控房地产经济活动。 （4）土地使用权可以按国际惯例流通，如抵押、转让等，不但符合商品经济和房地产市场发展的规律和需要，而且加快了上海房地产市场的培育和健康发展。 1995年1月1日起，上海加大土地使用制度改革的力度，规定新增的商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等内资六类用地、原用地改变为六类用地以及现有建筑物改变为六类用途的，都必须通过土地出让取得土地使用权。 3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地使用权出让和转让条件 ——1986年6月公布的《中华人民共和国土地管理法》规定了土地不得出租或以其他