湖南湘潭棕榈湾项目整体营销策划提案1452008年.pptx

观念地产——探寻项目价值最大化的致胜之道 独有的开发模式 独有的生活理念 独有的个性品牌;开篇语; 纵观本项目，在非主流区域、周边可利用资源相对缺乏的前提下，寻求与市场同期产品差异化，挖掘项目内部价值成为了突围的必然之路。 本案通过对城市、对现代人居等方面的分析，从人文关怀的角度出发，提出符合城市、符合市场、符合项目的开发理念和开发模式，并在其指引下对项目产品提出针对性的建议。;目 录;第一部分 市场篇;2004-2007年湘潭市GDP稳步增长，2006年-2007年增长速度最快，由2006年的422.1亿增长到2007年的523.1亿，增长率达到了15.4%。;2004-2005年湘潭市人口增长速度较慢，2006年增长速度较快，从2005年的284.1万人增长至293.62万，比2005年增长了9.52万人。;2007年，湘潭市其中第一产业增加值79.8亿元，比上年增长5.2%；第二产业增加值45.7亿元，比上年增长20.2%；第三产业增加值197.6亿元，比上年增长13.7%，总体经济结构优化明显。;;宏观调控政策回顾;2007年宏观政策分析 ;2008年宏观政策预判;城市解剖 湘潭——人文之城 湘潭——工业之城;湘潭发展前瞻;湘潭发展前瞻;湘潭发展前瞻;湘潭发展前瞻;湘潭发展前瞻;湘潭房地产市场分析;湘潭房地产市场分析;湘潭房地产市场分析;湘潭房地产市场分析; 湘潭房地产市场在经历2005年的低谷后，2006年开发量大增，房地产开发投资额增长41%，2007年更是受长沙以及全国大环境的影响，市场需求旺盛，至2007年8月份，湘潭商品房销售额达到127亿元，同比增长90.6%。其中，住宅销售额10.42亿元，同比增长80.98%。即使在07年第四季度全国房地产市场遭遇“拐点”的同期，湘潭因其起点低，销售并未出现大的回落。总体而言，市场供过于求。; 2007年，湘潭房地产市场价格出现井喷式增长，至8月份，湘潭新建商品房销售平均价格达到1629元/平方米，同比增长34%。究其原因，有两大方面：一是因城市房地产市场价格起点相对较低，属于融城的价格洼地，在大环境的影响下，价格的快速增长势在必然，另一方面，由于楼盘品质的提高以及开发成本的增加，导致了价格的自然上涨。;湘潭房地产市场分析; 求变与创新才能引领市场 湘潭城市面临前所未有的机遇，城市快速扩张，市场开发量巨大，因此对本项目开发提出了更高的要求，其开发模式可以有多种选择，但如何求变、如何创新才能使之从市场脱颖而出成为关键。;项目名称; 从规模上看，2008年湘潭市新增大盘不多，目前规模较大仍然是“纳帕溪谷”和“东方名苑”。 从入市时间看，2008年湘潭市商品房上市量较大，均集中在08年上半年放量。 从按揭年限看，目前湘潭市商品住宅房大体为首付三成，按揭年限以10-20年为主。 从车位分布上看，市场上以地下车位为主. ;审视项目;审视项目;区域典型楼盘一览表;中翰财富广场;东方名苑;优 势 整体板块优势 受泛市政府板块辐射，形成书院路板块 总建规模优势 外部价值优势之一 ——成熟配套价值 外部价值优势之二 ——企业品牌价值 内部价值优势;项目SWOT分析 ;项目SWOT分析 ;项目SWOT分析 ;项目SWOT对策;项目SWOT对策;项目SWOT对策;项目SWOT对策;总结分析： 没有明显的区位优势、没有配套优势，一个综合优势不突出的项目，在高手云集的市场里如何出牌？ 差异化是项目的突围之道——实现三个差异： 独有的开发模式 独有的生活理念 独有的个性品牌;第二部分 思考篇; 差异化只是项目开发的基本策略和基本方向。关键在于如何进行差异化开发： 本部分将从开发模式对比、人居价值进化、消费心理变迁及区域价值等四大角度进行深入洞察与解析。;一、开发模式的思考;名词解释：概念地产 讲究产品卖点和广告包装，围绕项目的自然景观资源、产品亮点、配套设施等方面大做文章，通过向市场中的特定目标宣扬、炒作独特或新鲜的产品概念,令消费者对项目产生向往（即偏好度），从而诱导消费者购买。 ——源自暂时的冲动;共同点;;对项目偏好;人居价值的思考;过去，湘潭人对于居住停留在“有所居”的基础上，单位分配房是主要的住所，虽然朝向差、室内布局不合理，但单位大院那份浓浓的人情味仍让他们怀念；随着经济的发展以及房地产浪潮的席卷，湘潭人对于住所的要求又所提高，他们希望朝向好，出行方便，景观也不错，当然，房子质量也是他们关注的重点。 ;现在，随着生活质量的改善，湘潭人的房子面积越来越大，但时常又有种莫名的失落；传统的街坊邻里感让他们怀念，他们不仅希望房子代表一种物质的