湖南高档社区项目营销策略报告总建筑面积33万平米.pptx

报告结构思路客户目标项目解析项目基本状况房地产市场分析核心问题提出客户特征分析案例借鉴竞争状况分析营销策略项目资源分析营销执行项目营销目标项目营销目标：回现：从开盘到年底实现一亿元的销售目标。速度：从8月初蓄客到年底实现销售套数350套，总面积3.36万平米。品牌：自身品牌传承，片区形象突破。目标解析世联对目标的理解：对项目而言：跑赢大势，短期内实现快速蓄客、快速销售目标，销售速度远高于市场平均水平。从蓄积客户到开盘约两个月时间；销售周期约三个月时间；月均销售100多套，是现在市场销售速度的4-5倍。对新金鸿而言：保障项目可持续开发所必须的现金流，自身品牌传承。满足项目年度启动及开发所必须的现金流，为新金鸿公司全盘资金运作提供基石。报告结构思路客户目标项目解析项目基本状况房地产市场分析核心问题提出客户特征分析案例借鉴竞争状况分析营销策略项目资源分析营销执行本项目位于xx中心区西南角，京珠与长永高速交汇处，属于xx中心城区的陌生区域项目区位京珠高速xx位于xx中心区西南角，处于京珠高速和长永高速交汇处；项目所在地距离xx中心区核心约5分钟车程，距离长沙市区约20分钟车程；项目毗邻中南汽车世界、汽配城、隆平高科技园以及国家级长沙经济技术开发区。xx中心区中心区核心中南汽车世界国家级长沙经济技术开发区长永高速长 沙 市 区约5分钟车程约20分钟车程汽配城隆平高科技园站在区域的层面上看，xx东望市区，西邻星城核心，被长沙市区与xx中心城边缘化项目因处于xx老城区，也并非房地产开发热区，故知名度不高；项目所处位置为以建成的xx第一个20平方公里规划区域内；处于两高速交汇东北角，三面无视线遮挡；项目距离长沙市区和xx中心区核心不远；只要具有形象和品牌的助推，则项目将形成广泛的认知。项目东面紧邻xx老城区，北、西、南三面视野开阔项目四至北面烂尾楼 北面xx文化公园 东面荣馨家园 西面中南汽车世界西面世界之窗、海底世界，中南汽车世界西边 东面老城区（xx1区） 西南角汽配城 南面明城大酒店、娃哈哈、盼盼等项目经济技术指标项目经济技术指标占地面积62834㎡总建筑面积327331.4㎡住宅建筑面积314870.4㎡商业建筑面积3086㎡会所建筑面积1165 ㎡容积率6.27住宅平均层数31.65建筑密度25.94%绿地率36.21%车位数量1960户数3264项目户型以紧凑性的两房三房为主，是市场的主流产品，产品同质化现象严重物业户型配比户型单套面积户数总面积比例A81.3467755067.1816.99%A1162961.10%B74.7583162117.2519.17%B1149.5274036.51.25%C106.3886491912.3228.36%C1212041.90%D70.6818212863.763.97%D1141.366848.160.26%E82.9318415259.124.71%E1165.866995.160.31%F123832.40%F1246.22492.40.15%G60771.18%G1121.582243.160.08%H82.1530124727.157.63%H116451%J65.931288439.042.60%J1131.864527.440.16%K133561.32%K1267.161267.160.08%L3811242561.31%M38.551124317.61.33%N43.431134907.591.51%O54280.47%P64880.55%Q6950.65%Q1139.51139.50.04%xx房地产当前主流产品是70-90㎡的两房，120-140㎡的三房；当前xx房地产市场品牌开发商、明星楼盘不多，xx是xx大盘之一碧桂园·威尼斯城华润·凤凰城新金鸿·xx东业早安星城报告结构思路客户目标项目解析项目基本状况房地产市场分析核心问题提出客户特征分析案例借鉴竞争状况分析营销策略项目资源分析营销执行金融调控重点转向需求的本质，鼓励自住、打压投机，使得资本助推力量减弱，投资需求放缓，刚性需求观望宏观大势2002~2007第三季度宏观调控对市场的影响本轮宏观调控及其影响2007.8至今金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高各大银行取消加按业务；严格贷款审批手续、控制多套购房贷款成数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭，二手放贷基本停止；调整利率结构，上涨短期利率贷款。结果：与调控的初衷相违背，房价依然节节攀升成效明显，客户明显观望，开发商定价谨慎政府宏观调控方向的转变实质：调控市场心理调