金益德阳光花园四期项目全程策划代理建议书20100428［PPT课件］.ppt

* 购物中心与百货 专业店与专卖店 超市与家居建材 娱乐体验 餐饮 文化与商务 社区商业、服务业 电讯及金融 福奈特洗衣 伊尔萨洗衣 佳美口腔 慈济体检 丽时美发 思妍丽 审美美容美发 柯达快印店 金考快印 金象大药房 国大药房 LUCKY CHAIN STORE 自然美 永和大王 永和豆浆 迪亚天天 美国特福莱专业汽车美容 酷迪宠物用品 * 购物中心与百货 专业店与专卖店 超市与家居建材 娱乐体验 餐饮 文化与商务 社区商业、服务业 电讯及金融 中国移动通讯 中国联通 中国电信 中国网通 中复电讯 金飞鸿电讯 迪信通 协亨专卖 华夏证券 中国银行 建设银行 工商银行 汇丰银行 招商银行 华夏银行 交通银行 农业银行 光大银行 * 5、赛睿顾问实战案例 1）天津天一MALL项目位于天津东丽区，占地89万平方米，可开发建筑面积81万平方米，属于物流用地。2005年11月1日，赛睿顾问接受天津东泰世纪投资有限公司委托进行项目的全程策划及品牌商招商。2005年12月，促成加拿大555集团和项目达成战略合作；2007年5月，促成瑞典宜家进驻该项目。目前，该项目成功实现一级开发的目标，分地块出售项目后获利超过15亿。 * 巴马丹拿两稿设计方案 赛睿顾问建议并被采纳的方案 * 2）金源新燕莎MALL金源时代购物中心(金源Shopping Mall)位于北京海淀区中关村中心区西沿线。北京新燕莎控股集团有限公司在金源时代购物心中租赁了18.2万平方米面积，开设大型购物中心，成为金源时代购物中心最大的主力租户，打造新燕莎集团“中国大型购物中心领先管理运营商”的行业制高点。赛睿顾问于2003年10月接受新燕莎集团委托，对其18.2万平米的金源新燕莎购物中心进行咨询顾问服务，为项目有针对性的引入了铜锣湾集团战略投资，同时针对金源新燕莎购物中心提出了12大风险因素和具体的解决方案。 * 前期定位对项目主要风险及解决方案的研究 编号 风险 解决方案 1 市场培育风险（国内第一个MALL商业模式项目开业，需要培育市场） 中国第一MALL，事件营销，业内知名度传播，消费市场知名度传播 2 统一经营风险（金源MALL采取批租模式，主力商各自为政的松散管理，对项目的经营产生影响） 优选方案为整个金源MALL由燕莎和金源合作管理，但鉴于金源和各主力商合同原因，最终强化金源新燕莎MALL的品牌 3 强势竞争风险（北京西北角多个项目） 良好解决招商的前提下，快速开业 4 招商组合风险（居然之家及流行快车） 在连接带，采取业态过渡或阻止 5 项目组合风险（MALL和酒店设施的互动，没有得到考虑，弱化旅游带动） 发挥新燕莎集团上级集团首旅股份的优势，强化旅游市场的互动 6 交通条件风险 在新燕莎和开发商的共同努力下，周边道路条件快速改善，虽不完善，但一定程度上解决了项目的交通问题 7 业态规划风险（方特在东侧，餐饮、娱乐在5-6层，1-4层限定零售功能） 新燕莎和金源反复沟通，在新燕莎属地增加娱乐和餐饮功能 8 招商资源短缺的压力 对燕莎购物中心及贵友大厦的商家采取强制措施，解决招商 * 开业1周年对项目主要问题及解决方案的研究 编号 问题 解决方案 应坚持的经验 1 金源新燕莎MALL街区部分商户亏损严重，退租率高 自项目开业，就开始进行新商户的储备 招商工作三步走，商家资源整合是永续课题 2 燕莎购物中心亏损严重，可能存在主力店规模偏大的问题 金源开发商减租5000万支持；周边高端消费规模不够，氛围不浓，只能坚持 定位是满足中长期的市场需要，不能因为亏损，就认为高端无市场 3 人气不旺 加大儿童娱乐内容，加强公关活动 儿童娱乐是购物中心解决家庭消费的牵引点 4 地下1层金源汽贸小商品市场的负面影响 东侧燕莎购物中心地下1层和金源汽贸封死，其他方位减少垂直交通 业态组合和合理规划是成功的基础 5 步行街和燕莎购物中心抢商家资源的客观状况 坚持燕莎购物中心的档次，适当强化街区商家品牌 高档百货在购物中心中进驻必须谨慎 6 项目整体市场推广比较少 不要指望金源，新燕莎集团必须自己加大并强化市场推广 恰当的推广是必须的 7 各主力商家及金源系统管理比较差 强化管理委员会的沟通及项目的整体营销策略 统一商业管理是价值提升的源动力 8 项目阶段性定位偏高 贵友大厦的经营相对比较好，强化中高端品牌的数量 购物中心定位需要动态考虑，招商亦然 * 开业2周年对项目主要问题及解决方案的研究 编号 问题 解决方案 应坚持的经验 1 街区商户经营稳定，开始赢利，但赢利水平低 强化项目的推广，强化公共空间活动的举办 公关活动需要长期关注 2 燕莎购物中心亏损减少，但依然存在压力 燕莎购物中心商家品牌进一步提升，以满足逐渐增长的高端消费 动态关注北京西部高端市场的发展 3 人