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当前房地产市场运行特征、存在问题及对策建议 受“限购令”、信贷控制、提高利率、增加保障性住房供给等政策综合作用的影响，房地产市场呈现出成交量显著下行的局面，房地产市场不断降温，反映房地产调控政策取得了一定的成效。未来房地产调控政策，需要更加注重市场性工具，避免把短期政策长期化，推动机制体制改革，在遏制投机、促进房价基本稳定的同时，促进房地产市场健康、可持续发展。 一、当前房地产市场运行的主要特征 （一）房地产开发投资呈现高位放缓态势 在货币政策趋紧和房地产调控政策作用下，2011年1—10月，全国房地产开发投资4.99万亿元，同比增长31.1%，较上半年和前三季度分别下降1.8和0.9个百分点，较1999—2010年同期均值高4.4个百分点，总体仍保持较高水平。 （二）住房销售增速逐步减速 住房销售增速对房地产调控政策反映比较敏感，实施房地产调控政策后，首先在销售环节上见到效果。进入2011年以后，住房销售增速在2010年下半年大幅下降的基础上略有回升，总体呈现波动放缓的态势。1—10月，商品房销售面积、销售额累计同比增长10%和18.5%，分别较上半年下降2.9和5.6个百分点，虽然略高于上年同期的数据，但与1999—2010年同期均值比，分别低11.4和12.3个百分点。 （三）房地产价格放缓迹象初现 一是新建住宅价格同比、环比增速持续回落。9月份，70个大中城市新建住宅价格同比平均上涨3.7%，环比平均上涨0.1%，涨幅继续回落。 二是二手住宅价格同比涨幅下降，环比实现负增长。9月份，70个大中城市二手住宅价格同比平均上涨2.4%，环比平均下跌0.07%。 （四）土地价格增速全面放缓，土地交易逐步趋冷 一是土地价格增速全面放缓。2011年第三季度，全国主要监测城市综合、商业、居住和工业地价环比增长率分别为1.33%、1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点；同比增长率分别为8.37%、11.54%、10.48%、4.61%，较上一季度分别下降0.48、0.22、0.25、0.84个百分点，地价环比、同比增幅全面回落。 二是土地交易逐步趋冷。从土地供应市场上异常交易地块的情况来看，高价地块数量明显减少，溢价率和竞价轮次相对平稳，市场热度降温。12个重点城市10月份居住用地土地供应804公顷，而成交量为444公顷，相差360公顷，且缺口有扩大趋势。进入10月，随着各地不断爆出楼盘大幅降价的消息，楼市下跌预期增加，土地市场进一步冷清。 （五）保障房建设完成预定目标 11月2日，国土资源部发布公告称，截至2011年10月14日，全国31个省（区、市，含兵团，西藏除外）落实中央下达保障性安居工程建设任务用地4.26万公顷，用地落实率超过100%，已超额完成全年中央下达的保障性安居工程用地落实任务。2011年中央财政已分批下达1522亿元保障性安居工程补助资金，各地也通过建立保障房融资平台等方式积极筹措资金。11月10日，住房城乡建设部公布，截至10月底，今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套，实现了年初计划的目标任务。 二、当前房地产市场领域存在的主要问题 （一）房地产调控逐步加码与房地产价格尚未实质性下降的矛盾 2011年1月26日，国务院常务会议发布房地产市场调控“新国八条”，政策延续了2010年以来持续的“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障性住房建设”的调控思路，在调控手段上则是使用了更多的行政手段，包括限价、限购等手段。2011年7月12日，国务院常务会议分析房地产市场形势，指出：“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”9月1日，浙江台州商品房“限购令”正式实施，成为实施“限购令”的第一个三线城市。房地产调控政策丝毫没有放松，并逐步加码。然而，截至9月份，70个大中城市新建住宅价格同比上涨的城市有69个，只有1个下降，房地产价格尚未出现实质性下降。 （二）一线城市房价稳中趋降与二三线城市房价快速上涨形成鲜明对比 目前，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。然而，与此形成对比的是，二三线城市房价上涨势头迅猛。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市积攒大量泡沫的覆辙，透支楼市未来的发展能力。 （三）限购政策在遏制房地产投机的同时也对刚性需求形成影响 以往出台的房地产调控政策在抑制投机方面往往收效甚微，然而，2011年出台的“限购令”政策效果却十分明显。同时，限购政策本质上属于行政手段，影响范围不仅仅是投机需求，对于因劳动力转移形成的刚性需求、因家庭收入增长和人口变化形成的改善型