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PAGE 2 PAGE 14 PAGE 2 PAGE 14 房地产营销策划书 万科金域蓝湾 房产111 110405115 朱群 目 录 一、概述 二、市场环境分析 三、策划对象特性分析 四、竞争状况分析 五、项目SWOT分析 六、项目定位 七、项目营销策略 一．概述 万科金域蓝湾，位于北翼新城核心区北大街与永怡路交汇处，是中国房地产第一品牌——万科，进驻南通的首个标杆项目，项目占地约10万方，总建面约22万方，其中住宅建面约15万方，是集住宅、公寓、商业为一体新一代城市综合体。项目采用Artdeco经典外立面，东南亚风情园林，引入万科低碳节能技术和全面家居解决方案，以万科金色系列的最高标准，倾力打造22万㎡高端生活住区，给通城人民带来全新的人居体验。 二．市场环境分析 2．1整体概括 北翼新城之核心，南通未来之浦东：北翼新城作为南通政府“十二五”规划的重点区域，是南通城市外扩的第一站，随着北大街等商业及医疗、教育、交通等相关配套不断完善，万科等品牌房企的先后入驻，未来前景不可估量。 2.2区域房地产市场分析 港闸区位于我国首批对外开放的十四个沿海港口城市之一—南通市城区西北翼，南枕长江，与上海、苏州隔江相望，北临广袤的苏北平原，是南通市区以工业为主、现代服务业为辅、城市居住相配套的重要组团，经过近年来的大力发展，港闸区在时空上实现与上海及国际全方位接轨、融合，与外界的沟通联系更加便捷，成为世界第六大经济中心上海都市圈内独具吸引力的现代工业区。 三． 策划对象特性分析 3.1项目概况 项目名称： 万科金域蓝湾 项目规模： 9-26层的小高层和高层，目前有A、B区 项目宅户户型：95㎡创新三房、105㎡标准三房、135㎡豪华三房 3.2技术资料 建筑面积：218650平方米 项目总占地面积：99910.14平方米 容积率：≤2.19 绿化率：≥37.8% 车位：0.7/户（机动车位700个，其中地上停车69辆地下停车631辆) 物业公司：万科物业 土地年限：70年 装修：精装修 3.3周边配套设施 教育： 北城小学（规划）、十里坊小学、北城中学、闸东幼儿园 医疗： 国际私立医院（规划）、第六人民医院 商业： 北大街商圈、五星级酒店、鸿鸣摩尔购物中心、美食城 华强电子数码广场等 娱乐： 方特游乐场等 交通： 32路公交，44路公交，火车站，汽车站 物业： 万科物业 四．竞争状况分析 竞争楼盘基本情况 楼盘一：国基?桂花小镇 物业类别: 住宅项目,特色宜居生态地产,公园地产 建筑类别:高层 小高层 项目状态:在售 占地面积:55411㎡ 建筑面积:110000㎡ 所属区域:港闸区 容积率:1.96 绿化率:40% 开发商:南通国基沃华置业有限公司 项目地址：港闸区工农北路51号（二号桥北500米） 楼盘二：绿洲国际 占地面积:35215平方米 建筑面积:97462平方米 容积率:2.77 绿化率:40% 停车位:405个机动车位 所属商圈:HYPERLINK /house/???_???____?????____________1.htm城北 交通状况:HYPERLINK /house/1818800818/housedetail.htm#jtzk32路、44路在长华路口北下车；驾车沿钟秀路到北城大桥往北直走即到 楼盘三：苏建阳光新城 建筑类型：小高层、高层 物业类别：普通住宅 建筑面积：450000平方米 占地面积：380000平方米 容积率：1.70 绿化率：40% 城区：港闸区 产权年限：70年 物业公司：南京建基物业管理有限公司南通分公司 物业费：1.60元/月/平方米 开发商：江苏省苏建集团股份有限公司南通分公司 均价：9300元 楼盘四：金海岸 占地面积:61175平方米 建筑面积:97067平方米 容积率:1.39 绿化率:28% 停车位:1:1 产权年限:40年 物业管理公司： HYPERLINK /company/1818620546_20091214171940.htm南通亚通物业服务有限公司 交通状况:HYPERLINK /house/1818620546/housedetail.htm#jtzk52路公交（在金海岸国际广场下） 楼盘五：华强城 占地面积:403657平方米 建筑面积:1312785平方米