上海商业地产调研的报告(必威体育精装版).doc

南汇区航头镇项目 第 PAGE 39 页 共 NUMPAGES 39 页 南汇区航头镇项目市场调研报告 美联物业项目组 2012-8-20 目 录 一、宏观分析 （一）上海市概况 1、地理位置 2、行政区划 3、交通条件 4、经济综述 （二）项目区域概况及市场分析 1、南汇区概况 2、南汇区航头镇概况 3、南汇区航头镇定位及发展趋势 （三）项目所在区域小结 二、项目周边建材市场调查分析 （一）恒大陶瓷建材市场、东明建材交易中心 （二）两港建材批发市场、同福易家丽建材商城 （三）上海车市、鼎大建材市场 （四）小结 三、项目价值分析 （一）项目概况 1、地理位置 2、人群与道路结合 3、本案基本数据 （二）项目SWOT分析 1、优势（S） 2、劣势（W） 3、机会（O） 4、威胁（T） （三）项目分析总结 一、宏观分析 （一）上海市概况 1、地理位置 上海市地处东经120°51′-122°12′，北纬30°40′-31°53′，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和钱塘江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。 2、行政区划 上海有黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、金山区、松江区、青浦区、南汇区、奉贤区等18个区，崇明县1个县，共106个镇，3个乡，104个街道办事处，3413个居民委员会和1862个村民委员会。 3、交通条件 上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有相当规模的综合交通运输网络。上海港是中国大陆最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。全市已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。 4、经济综述 上海市是中国最大的经济中心和贸易港口，是全国最大的综合性工业城市，也是全国重要的科技中心、贸易中心、金融和信息中心。第三产业在上海的经济占了一定比重，其中最主要的产业包括了金融业、房地产业、保险业以及运输业等。全球500强企业中已有很多在上海设立了中国区总部、分公司和办事处。 （二）项目区域概况及市场分析 1、南汇区概况 随着深水港的建设和浦东开发的空间拓展，南汇的区域地位发生了根本变化，从原先的“袋底”被推向“前沿”， 成为上海经济重心转移的前沿阵地。 2、南汇区航头镇概况 航头镇位于上海浦东新区南端，南汇区西南部，地处奉贤、闵行和南汇交界之处，素有“金三角”之称。其东距浦东国际空港约30公里，南距深水港约25公里，北距外环线约13.5公里，距人民广场35公里。是浦东水陆交通枢纽，是航空港、洋山港、上海鲜花港、上海野生动物园的必经之路。有川奉专线、申奉专线、石川专线、杨芦专线、杨三专线等8条公交专线。是《上海城市总体规划》的22个中心镇中规划启动最早的中心镇之一，也是上海市南汇区经济贸易发展四大重点区域之一。 航头面积59.9平方公里，辖13个行政村、2个居委会。全镇有20509户、51069人。 航头传统商业街区主要集中在航南路与航兴路交汇处，以及福田路。 航南路主要以小五金经营为主的；生活用品主要集中在航南路与福田路交叉口附近为主，建材、休闲主要集中在福田路。 航头镇老镇区沿街商铺分布图 3、南汇区航头镇定位及发展趋势 航头是浦东最早成陆的地区，具有悠久的历史。据《上海通史》记载，早在宋代，这里已成集镇，是上海最早的一批市镇之一。2002年7月，经上海市人民政府批准，撤销原航头镇、下沙镇，建立新航头镇。新航头镇是上海市四大交通网络型商贸中心之一，是南汇区商贸、物流基地。 在新的城市发展战略格局中，航头被列为上海市重点发展的中心镇之一。随着深水港的建设和上海经济重心的东南移，南汇将成为上海面向世界的大门和桥头堡，这便于航头打造以国际化经营为主体、大流量运营为经营方式，起到海内外两个扇面辐射枢纽作用的专业市场平台。 （三）项目所在区域小结 从航头所在区位看，航头是上海南部区域的地理中心，有相对发达的立体化交通；从航头镇自身情况来看，有商贸业的历史传统，有专业市场的经营氛围，有一定的工农业基础，有人口导入的优势，有比较完善的市政设施，更有发展专业市场的宽广空间。根据这些基本特点，以专业市场为主体特征的现代商贸流通业应该成为航头中心镇的支柱产业。现