中国房地产行业分的析报告(2013年1季度).docVIP

PAGE Ⅰ 当季概览 1季度，房地产市场延续上年末的火爆行情，一二线城市商品房销售“量价猛升”，直接诱发了“新国五条”的出台，成为房地产市场运行的拐点。 前2月，供需指标均升至高位，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，达到2012年以来最高点。年初以来，全国购房需求持续升温，商品房销售“量价猛升”，尤其东部地区及一二线热点城市销售表现异常突出。前2月，全国商品房销售面积、销售额增速猛升至49.5%和77.6%；主要城市房价全面上涨，北上广深领涨全国。由于销售行情火爆，开发贷款和资金回笼情况大好，开发企业资金面相对充裕，对后市的预期较好，开工、投资、推盘意愿明显增强。前2月，全国商品房新开工、竣工、开发投资增速分别高达14.7%、34.0%、22.8%。 3月，供需指标明显分化，房地产开发综合景气指数微降至97.56点。旨在稳定房价、抑制投机投资性需求、增加普通商品住房供应的“新国五条”出台后，激发了市场的恐慌性购房情绪，导致部分置业需求集中提前释放，3月全国商品房面积、销售额增速维持在26.6%、46.5%的高位；同时却大大减缓了开发企业的拿地、开工和投资节奏，3月全国商品房新开工、竣工、开发投资增速分别降至-20.2%、-23.6%、17.6%。由于供需矛盾进一步激化，3月主要城市房价涨幅不降反升，70个大中城市中有68个新建商品房价格环比上涨，调控压力进一步加大。 进入2季度后，“新国五条”地方细则纷纷出台，但各地调控力度差异较大，政策如何落地和执行仍存在不确定性。由于“新国五条”的影响周期主要集中在2、3季度，预计2、3季度行业供需指标均将降至低位。其中，2季度开始商品房销售将进入“缩量期”，房价以稳为主；3季度，随着市场成交量的回落，房价或出现小幅下跌；4季度，进入销售旺季，前期受到抑制的观望需求或集中入市，商品房销售和价格或再度企稳回升。 Ⅱ 供求分析 1季度，房地产市场延续上年末的火爆行情，一二线城市商品房销售“量价猛升”，直接诱发了“新国五条”的出台，成为房地产市场运行的拐点。其中，前2月供需指标均升至高位，主要城市商品房成交量呈爆发式增长，开发企业开工、投资、推盘意愿明显增强；3月供需指标明显分化，“新国五条”激发了市场的恐慌性购房情绪，导致部分置业需求集中提前释放；同时大大减缓了开发企业的拿地、开工和投资节奏。受此影响，主要城市房价涨幅不降反升，北上广深领涨全国，调控压力进一步加大。 一、国房景气指数情况 1季度，房地产市场延续上年末的火爆行情，尤其前2月供需指标双双向好。2月，房地产开发综合景气指数上升至97.92点，较上年12月提高2.33点，为2012年以来最高点。不过进入3月，随着“新国五条”及中央细则的出台，行业供需指标明显分化，销售面积、销售额等需求指标维持高位，但土地购置、新开工、竣工等供给指标大幅滑落，房地产开发综合景气上升的势头得到并未持续。3月，房地产开发综合景气指数微降至97.56点。 图表 1 2010年以来房地产开发综合景气指数 二、房地产业投融资情况 （一）投资：标杆房企投资意愿较强，开发投资增速先升后降 1季度，受益于楼市销售的飙升，开发企业资金面相对充裕，对房地产市场的预期较好，尤其标杆房企投资意愿较强，支撑房地产开发投资增速小幅回升。1季度，房地产开发投资额累计1.31万亿元，同比增长20.2%，增速较上年末提高4.0个百分点。值得注意的是，“新国五条”的出台减缓了开发企业的投资节奏，3月投资增速降至17.6%，远低于前2月的22.8%。 图表 2 2011年以来固定资产投资、房地产开发投资累计同比增速 从投资结构来看，在城市化迅速发展的背景下，作为居住用途的住宅仍然是市场的主导需求，投资占比接近七成。不过受住宅市场持续严厉的调控政策影响，部分资金逐步向商业地产转移，尤其办公楼投资呈现高速增长。1季度，住宅、办公楼、商业营业用房开发投资分别同比增长21.1%、44.1%和21.2%。 图表 3 2011年以来住宅、办公楼、商业营业用房投资累计同比增速 （二）融资：开发贷款和资金回笼情况大好，开发企业资金面相对宽裕 1季度，金融机构信贷额度相对充裕，房地产市场延续回暖态势，对开发贷款的拉动作用非常明显。根据央行的数据，截至3月底，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.98万亿元，同比增长16.4%，增速较上年末高3.6个百分点；1季度增加7103万亿元，同比多增4667亿元，增量占1季度同期各项贷款增量的27%。 其中，地产开发贷款余额1.04万亿元，同比增长21.4%，增速连续10个月逐月攀升；房产开发贷款余额3.2万亿元，同比增长12.3%，增速较上年末提高1.6个百分点；个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%