成都高新区-某写字楼营销方案102页2009年.doc

**写字楼营销方案 PAGE \* MERGEFORMAT 1 **写字楼营销方案 第一部分：市场调研 市场环境研究 （一）成都市宏观经济简析 成都市概况 地理位置: 成都地处中国西南部，是四川省省会。城市总面积12,390 平方公里，总人口 1,112万，2007年市区人口502.7万。 总体经济状况:成都市是四川省的经济文化中心。2008年GDP达到 RMB 3,901亿元, 在中国西部城市中排名第二。 世界500强企业中，已经有120余家在成都投资或设立分公司。 总体经济概况 几年来，成都保持强劲的经济增长势头，主要表现在以下方面： 2000年以来平均经济增长率都在13%以上，在西部城市中处于领先水平。 2008年GDP增长率达到 12.1% 。 2008年一、二、三次产业占GDP的比重分别为7%、47%、46%。 （1）成都三大产业构成： 农业成都自古有“天府之国”的美称，良好的自然条件为农业发展提供了便利条件，农业发展十分成熟。2008年实现农业总产值270.1亿元。 工业 2008年全市规模以上工业增加值达到1277.9亿元，比上年增加24%。 电子通讯产品制造业、医药工业、食品饮料及烟草业、机械工业为成都市四大支柱产业。 第三产业成都经济的主要组成部分，占到了GDP总量的46%。各类专业服务业及金融服务业近年来增长十分迅速。 （2）成都地区生产总值 随着西部大开发的推进，成都市经济一直保持稳步发展的趋势，2001年以来国民生产总值增长率一直维持在12%以上，且高于全国增长水平。 2008年，全市实现地区生产总值3,901亿元，同比增长12.1%，国民经济继续保持强劲增长势头。 （3）成都地区对比我国主要城市 2008年成都市的经济发展水平在全国范围内低于上海、北京、广州、深圳、天津、杭州等主要经济发达城市。但是其GDP增长水平为12.1%，高于我国平均增长水平，也高于上述主要城市。说明成都具有教好的经济增长潜力。 2008年成都市的经济发展水平在西部城市中处于前列。2008年GDP产值3901亿元，略低于重庆但大大高于西安、昆明等其他西部省会城市。 5097 5097 3901 2190 1600 654 638 603 282 0 1000 2000 3000 4000 5000 重庆 成都 西安 昆明 乌鲁木齐 兰州 贵阳 西宁 亿元 （4）社会零售品消费总额概况 成都近10年来社会消费品零售总额增长迅速，年均增幅12.74％，近三年平均增幅15.52％(2003年受到非典影响，增幅有所回落)。2007年商业市场零售额1621.85亿元，为1997年（409.99亿元）的3.96倍。增长的主要原因：宏观经济走势良好、居民可支配收入增加、商场数量增多、节假日消费高涨。 451 451 500 554 628 710 776 881 1357 1155 1006 9.4% 10.1% 17.5% 14.9% 14.2% 13.5% 10.8% 10.8% 13.2% 13.1% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 亿元 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 社会消费品零售总额 增长率 2008 1621 （5）成都市投资概况 成都市固定资产投资总量不断增加，2008年为3012.91亿元，同比增长25.8%，其中房地产投资逐年增加，占固定资产投资比重逐步提高。2008年房地产投资912.5亿元，约占固定资产投资的30%。 3、成都居民消费力分析 （1）成都人均可支配收入发展情况 过去10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7%，近三年平均增长达到12.7%。预计未来几年成都市居民的人均可支配收入会持续稳定增长，2010年可达到22366元，年均增长14.5%左右。 过去10年间成都人均消费性支出平均增长8.6%左右，房价、医疗、教育等因素限制了人均消费过快增长。预计未来几年成都市人均消费性支出持续增长，2010年可达16632元，年均增长7%左右。 （2）成都人均可支配收入及消费性支出预测 过去10年成都人均可支配收入年平均增长率达到8.7％，近三年平均增长达到12.7％。 （3）成都市居民消费结构分析 过去10年成都市居民消费结构变化明显。1997年占居民消费比重最大的三项是食品、衣着、教育文化娱乐，占73.49%。2008年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占66.32%。 过去10年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、医疗保健和居住，年平均增长率分别达到28.4%