房地产估价中区-域因素分析浅析.docVIP

房地产估价中区域因素分析浅析 房地产估价中区域因素分析浅析 ◆毛源伟 在房地产估价技术报告中,要求对区域因素进 行分析,一般情况下我们都是先对估价对象所处城市 位置进行描述,然后对周围环境,配套设施,繁华 程度,交通状况等进行现状描述.而通常在实际估价 中,估价结果的得出与区域因素分析的逻辑关联性并 不强,或者说论述不充分. 现实社会中众多成功投资家把房地产价值的体现 主要归功于地段位置,也就是区域环境.他们用区域 环境来衡量房地产价值,这就是说区域环境能让人们 对房地产区域价值产生较大的心理作用.所谓区域价 值,指市场参与者对区域内房地产共同的价值判定…, 是对区域内房地产各种相关因素进行综合,感知,评 价,以衡量出心理价值的尺度.它决定了区域内某类 型房地产价值水平,同时,区域内个别房地产又是区 域内房地产价值的体现.在估价中,我们对区域因素 进行分析,就是用专业的视角对估价对象所处城市位 置环境进行透彻分析,发现价值内涵,得出该区域内 房地产价值水平及其价值趋势,充分显现该区域与其 它相邻区域的优越程度.那么,在房地产估价中如何 进行区域因素分析呢? 本文认为,区域因素主要指估价对象所处位置环 境,包括物理环境,社会环境和象征环境.区域因素 分析就是对这几种环境进行阐述,发现区域价值. 物理环境是指自然环境和构筑环境.自然环境主 要指区域所处城市位置及区域内绿化植被空间,空气质 量,河流湖泊,风土等自然环境条件与人的心理行为之 间的关系;构筑环境则主要考虑与估价对象最为密切的 区域内的建筑品质,风格,布置,道路走向等. 舶妣39 在住宅房地产估价中,物理环境是价值体现的一 个重要因素.在近几年迅猛发展的房地产业,城市郊 区等相对远离市区的楼盘不但价位达到城市次高点, 而且卖得很火.通过分析,这些楼盘起初的各种配套 设施如学校,银行,菜场,医疗,公共交通条件等均 不完善,如果单从配套设施看,它并不适合现阶段居 住,因此评估房屋现时价值时也不会很高,但该类楼 盘为有车人群提供了一个静谧优美空间,他们愿意用 较高的价格购买这里的物理环境,使该地区区域价值 达到一个较高水平.万科四季花城便是一个典型的例 子,该楼盘位于城市近郊,东面紧邻一个归属鄱阳湖 水系的艾溪湖,湖面广阔,坐在家中就可见到荡漾的 水面,抬足直达湖边,其它周边各面均为空旷的开发 区地块;楼盘内部构筑环境发计成欧式风格,取名欧 州小镇,置身小区环境中,确有种异国他乡之感.这 个案例表明物理环境主导了这里的区域价值. 社会环境是指社会的经济和政治因素.包括政府 的政策导向,城市规划,治安状况,经济发展水平, 人口结构等.在城市规划中,商业街,步行街的规 划,就是社会环境对房地产区域价值产生重大影响的 最好案例.不仅对商业房地产,在住宅房地产中,社 40栋铂垃见1200u3 会的经济和政治因素对房价同样产生巨大 的影响.以解放路东南片区为例,该地近 几年房价上涨步伐始终滞后于城市其它区 域.虽然该区域是城市较早开发利用土地 的区域之一;原有的国药厂等工厂也早已 搬迁;各种配套设施也相对完善;已有的 建筑或新建成的楼盘品质并不低于其它区 域,但该区域城市建设相对落后,政府行 政办公场所规模较小,经济发展水平一 般,人口集中且多为工薪阶层,一般富人 不愿问津该区域.这是社会环境决定了这 里的区域价值. 象征环境,是从美学角度出发,考 察环境中所包含的一切自然事物和人为事 物作为一种象征,如何对人类起作用,以 及人类如何影响环境的过程.是人们某种 心理的认同感影响房价的行为.在房地产 估价过程中,有时会遇到某些区域或楼盘 由于某事,某物,某人或某类人群居住或 入驻,使该处房地产价值普遍高于其它区域的现象. 这就是房地产的象征环境引起人们的认同感而增值的 原因,当然人们也会因为房地产的象征环境而获得自 信,提高社会地位. 事物是普遍联系的,现实社会各种有形的和无形 的事物使人们对房地产价值的认同感产生较大的心理 作用,从而影响房地产区域价值.我们只有通过分析 各种区域环境对房地产价值的影响程度,发现区域价 值水平,这样在估价报告中,就可以丰富选取的可比 实例或社会平均收益的价值内涵.同时,人们可以直 观的把估价结果与区域价值作比较,显示估价对象处 在区域环境中的优劣状况,提高估价报告的技术价值 含量 参考文献: [1】美国估价学会着.房地产估价.中国房地产估价师与房 地产经纪人学会译.第12版.中国建筑工业出版社. 【2】亢亮,亢羽.风水与建筑.第二版.天津:百花文艺出 版社,l999年11月. (作者单位:抚州赣通房地产评估有限公司)