思源顾问BDA国际企业大道63C1地块市场定位汇报.docVIP

BDA国际企业大道63C1地块 市场定位报告 本 案 定 位 流 程 图 本案市场定位 本案的前景与展望 市场研究 地块限制条件 市场定位可行性论证 以价值创造市场 以竞争力规避风险 独栋办公价值点 各类需求研究 各类供给研究 目 录 一、市场研究——3000-6000平米以上独栋办公存在需求，但供给较少 二、本案定位价值点与地块限制条件——在限制条件下确保独栋办公 三、本案市场定位——3000-6000平米及以上独栋办公 四、以价值创造市场——本案针对各类客群需求的价值点 五、以竞争力规避风险——本案的抗风险力与盈利能力分析 六、本案的前景与展望——以突破性产品升级实现A+B模式 七、本案产品规划设计建议 市场研究——大体量独栋办公存在需求，但供给较少 1、3000-6000平米以上办公面积需求充分 2、3000-6000平米以上办公需求绝对数量估算 3、3000-6000平米以上企业独栋供给较少 盈创动力客户需求3000平米以上的占到17% 6% 11% 10% 26% 47% 来电来访 20 40 33 87 161 来电来访 5000以上 3000-5000 2000-3000 1000-2000 600-1000 面积 来电来访需求主要以中小面积为主 。3000平米以上的需求占到总需求的17%。 市区写字楼3000平米以上的需求占总需求的20% 样本数量:81 市区写字楼面积需求分布图 从图表可以看出市区内写字楼需求特征： 2000平米以下需求有一定市场，说明中小企业数量较多 3000平米以上产品虽然不是市场需求主流，但是也占20%的比重 5000平米以上大体量办公也有一定的市场需求 数据来源见后表，北京写字楼大全网站2004年2季度-2005年1季度统计数据 7373/a.04 国企大厦 美国孚莱国际公司 20 634 大成大厦 上海威柯空调 19 600 远大中心 京都薇薇 18 600 富海大厦 北京金诺盟企业形象策划有限公司 17 600 大康大厦 北京远洋投资集团公司 16 516.43 华腾北塘 当代经理人杂志社 15 500 城建大厦 华创天元实业发展有限责任公司 14 500 银科大厦 斯德锐公司 13 447 成铭大厦 北京威奥特信通科技有限公司 12 400 京泰大厦 美国奔峰软件公司 11 400 新华保险大厦 北京元太世纪广告有限公司 10 400 汉威大厦 芬欧汇川纸业有限公司 9 400 金运大厦 北京创科汇讯综合客户服务技术开发有限公司 8 300 东升大厦 北京太斗时空技术有限公司 7 200 大成大厦 苏州利加电子有限公司北京分公司 6 200 东方广场 MIRAPOINT 5 200 量子芯座 台积电（上海）有限公司 4 140 光大大厦 美国施乐普医疗用品有限公司北京办事处 3 107.81 城建大厦 北京竞越投资顾问有限公司 2 100 惠通时代广场 富士胶片 1 成交面积（平米） 成交物业 成交客户名称（2004年2季度-2005年1季度） 序号 北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据 1500 华丽大厦 金普斯 40 1500 惠通时代广场 智联招聘网 39 1460 航星科研楼 北京即时俊业软件有限公司 38 1352.52 新洲商务大厦 正华健康保险股份有限公司（分部） 37 1300 首钢国际 招商证券股份有限公司 36 1300 万达广场 东方仁德广告有限公司 35 1200 环球贸易中心 深圳飞通光电股份有限公司（北京分公司） 34 1200 北科大厦 中电奥胜 33 1200 世宁大厦 书生数字技术公司 32 1118.38 金运大厦 美国易金卡技术有限公司 31 1100 科实大厦 北京国都信业实业集团 30 1015.18 远大中心A座 北京石油化工设计院 29 1000 新华保险大厦 BSI英标管理体系认证（北京）有限公司 28 1000 丰联广场 华高莱斯国际地产顾问有限公司 27 1000 尚独国际 中辰国际集团有限公司 26 1000 雨霖大厦 长安世杰医疗管理 25 1000 中国人寿大厦 卡特比勒 24 980 国航大厦 大陆汽车 23 900 理想国际大厦 妙士乳业 22 815.36 南银大厦 旭格幕墙门窗系统（北京）有限公司 21 北京写字楼市场2004年2季度-2005年1季度统计数据 2500 惠通时代广场 北京青年报法制周刊 60 2500 城建大厦 椰之风装饰设计有限公司 59 2500 北四环小楼 信益陶瓷（中国）有限公司 58 2500 理想大厦 德星电子 57 2500 腾达大厦 陶然居 56 2500 融科资讯中心c座 法国电信 55 2000 新华保险大厦 和勤软件公司 54 2000 城建大厦 爱普生