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“辛鑫绣城”项目房产市场调查分析报告 PAGE PAGE 10 “辛鑫绣城”项目房地产市场调查分析报告 湖北聚星房地产代理有限公司 市场研究部 2010-4-28 目 录 第一章节、宏观环境因素分析 一、武汉市宏观经济因素分析 二、武汉市房地产市场发展状况 第二章节、中观环境因素分析 一、古田区域概况 二、区域土地市场分析 三、区域房地产发展状况 第三章节、微观环境因素分析 一、区域项目分布 二、供需量分析 三、楼盘规模分析 四、物业类型分析 五、户型产品分析 六、价格分析 七、客户群分析 第四章节、本案项目初步定价 一、项目概况 二、地块优劣势分析 三、项目住宅物业价格建议 四、项目住宅物业价格未来走势 五、区域商业现状分析 六、项目商业物业价格建议 第一章节、宏观环境因素分析 一、武汉市宏观经济因素分析 1、近年武汉市经济总量变化 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 ——库兹涅茨《各国的经济增长》 在中部崛起的宏观政策推动下，处于中部龙头城市地位的武汉市近几年GDP总量水涨船高，年均涨幅维持在15%左右，其最高涨幅于2007年达到了21%左右。 根据美国著名经济学家库兹涅茨在《各国的经济增长》一书中所提出的经济发展衡量标准来看，目前的武汉市经济发展水平高速推动了房地产业的发展。 【观 点】 房地产业进入高速发展阶段，经济的飞速发展为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。 2、近年武汉市人均可支配收入与消费支出 近几年武汉人均可支配收入和消费支出都是处于逐年递增阶段，前三年保持平稳较快发展，支出与收入的比值基本维持在74%左右。受金融危机影响，2008-2009年消费比重明显下降，支出与收入的比值仅为68.7%左右。 【观 点】 人均可支配收入的不断增加，人均消费支出的比例逐渐减小，个人存款额度增多，从而使得购房群体购买力增强，刚性需求不断膨胀，这为整个房地产市场的发展提供了有力的需求保障。 【小 结】 武汉经济的稳健发展，为房地产市场提供了可持续发展的原动力。在国家不断扩大内需促进消费且增加家庭收入的情况下，同时促进的整体购买力的加强。根据城市人口发展规划，在未来人口增加带来的需求量的缺口等因素都对将武汉市的房地产市场产生强有力的支撑作用。 二、武汉市房地产市场发展状况 1、近几年房地产投资状况 2009年，国家、省市出台的一系列鼓励政策陆续实施后，对激活房地产市场起到积极作用，市场信心逐步恢复，住房需求不断释放，房地产开发投资保持了稳中有升的势头。武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%，同比增长36.51％；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19％。 目前国家对房地产业的宏观调控仍在进行，房地产开发投资近年来均处于调整期，因此其投资比例呈现出不稳定的微弱下滑浮动，但相对于之前已仍是处于高位。 【观 点】 武汉市近几年社会固定资产投资规模稳步扩大，政府对三大产业机构调整，合理化产业结构与投资，房地产开发投资所占比重在有效合理的范围内进行微调。其目的仍在于推动社会经济的高速发展、加大城市建设的力度，进而有力的推动房地产市场的发展。 2、近年商品房成交量及价格走势 结合上图可以看出，在一年的区间之内价格呈现稳步上升阶段，在09年9月武汉市商品房整体均价突破6000元/㎡大关，截止到今年3月止，价格上浮近1000元/㎡左右。 而从成交量来看，销售市场火爆，其中5、6、7月达至顶峰，月销售套数在8000套左右，进入下半年，销售市场开始趋冷。而在今年1月份掀起一个小高潮后，急速下降，截止到上月销售套数仅为4983套。 【观 点】 房地产市场的发展在很大程度上受制于宏观政策，从近期的政策出台来看，其形势逐步缩紧，今年一季度的成交量均可看出，销售量明显下降，但其价格依然在逐步上升。 【小 结】 在房地产开发投资所在比重变化不大的情况下，受政策影响房地产市场“量价”齐升，而从2009年末开始，国家宏观调控的方向发生了改变，加之部分刚性需求得到释放，在价格不断上涨的同时，成交量明显下降。但其各项指标的发展开始趋于平稳，房地产市场发展更为成熟，其政策的约束也将使房地产市场在以后继续向着平稳的趋势发展。 【宏观环境因素总结】： ◆ 经济稳步增长，房地产进入高速发展阶段； ◆ 购买力逐渐增强，需求潜力大； ◆ 房地产开发规模增长，趋于稳健； ◆ 房地产市场向更理性的轨道发展。 第