温州平阳富园房地产营销策略2008年ppt课件.pptVIP

时间轴线 关键节点 10月初开盘 12月进入强销期 08年12月 08年10月 持续期和尾期工作 09年6月前 前期进行深度市调和后续开盘的深度蓄水 在市场预期回暖之际，以全新形象推出 间隙式推出资源较好房源，吸引市场持续关注，并带动非优秀房源的去化 以客户蓄水量决定最终开盘节点 08年推广计划及预算 4-2 企划推广 —通过媒体组合建立及强化系统的市场形象 推广策略 坚持双管齐下，即：大众报媒展开卖点诉求小众杂志打品牌，树形象 延续前期推广策略，通过大众报媒展开卖点诉求，树立项目高端市场形 象；再通过其他媒体配合，最快最有效的树立形象。 大众媒体的持续曝光，将是项目广告保温的有效手段；同时通过辅助广 告全面引暴市场 在高端人群中树立富阳房地产的品牌形象。 选择分众媒体及通路渠道，精确制导 通过分众楼宇电视广告、电梯框架媒体及高端数据库直邮，最大限度的接触目标客户群，在实现广告保温的同时，精确制导，吸引高端人群，通过来电来访促成销售。 推广策略 2-1-3 富园2008年策略方向 面临严峻的市场条件，以及逐渐深入人心的地段价值，此阶段的首要任务集中在对于产品力的挖掘与提升方面，重新对产品进行定义，起到一个承前启后的作用。 通过不断兑现的产品卖点，营销方向实现从“地段价值认同”向“产品价值认同”的过渡。 配合不断推进的营销环境改善的节点，逐步实施“时尚感”、”稀缺感”、“身份感” 营销动作的准备工作，同时进行客户蓄水，为市场复苏反弹积蓄能量。 推广方面以保温为主，通过适量而有效的广告投放，形成持续的市场曝光。 策略方向 前期以保温为主，重在重新定义产品价值 基于市场条件与政策环境的不确定性，下半年的营销动作将视市场情况伺机而动。 在前期“产品价值认同”目标已经基本达成，在产品细节具备条件的前提下将继续强化“产品价值认同”的同时，展开产品细节的诉求，形成广泛的产品力认知，使项目的人格特征更加明晰，使客户清晰明确的了解项目“美得与众不同”。 在市场环境逐步明朗之后，于“时尚感”、”稀缺感”、“身份感”方面加大力度，展开相应的营销动作 。 后段伺机而动，匹配以相应的营销动作 策略方向 基于项目所处的不同发展阶段和市场条件，因地制宜，匹配项目08年重要的营销节点（营销环境变化、项目推案等），针对性地展开匹配营销方向的营销动作。 根据项目营销关键节点，针对性展开匹配营销动作 策略方向 本案如何做高端营销策略 08年实施路径 PART 3 产品定义，形象包装，公关活动 匹配营销方向的进阶 以市场定位为导向，丰富产品内涵，全面实现豪宅标准 重新定义区域价值，提升形象——基于区域价值，重新定义产品 实现路径： 营销方向 营销动作 时尚感 身份感 稀缺感 定义区域 定义产品 细节放大 地段 风景 稀缺 交通 景观 配套 健康 创新 建筑 配置 细节 文化 私密 安全 服务 品牌 项目营销战略卖点提炼 产品价值定义之16大豪宅指数 稀缺感指数：地段、流量、稀缺、交通 时尚感指数：景观、配套、健康、创新 身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、安全、服务、品牌 希缺地段，风云际会，精英汇聚 1-地段指数 平阳—现代经典高尚居住 大隐大显——隐于城市中央，地段显赫地标 位置中央——平阳罕有交通地带 未来之城——商业发达，聚宝之地 人流指数—项目周边道四通八达，人流量相当大。 车流指数—项目靠近平阳长途汽车站，靠近平阳主干道，车流量非常大，势必带动整体商业的发展。 2-流量指数 3-稀缺及收藏指数 市中心——稀缺土地，开发上市量较少 不可再生——市中心土地资源不可再生 4-交通指数 车站：交通完善，四通八达 道路：完善的道路设施，全方位的交通网络 稀缺感指数：地段、风景、稀缺、交通 时尚感指数：景观、配套、健康、创新 身份感指数：建筑、文化、配置、细节、私密、安全、服务、品牌 5-景观指数 奢华景观视野，自然与人工完美交融 景观细节——精致的灌木，绿荫下的花草，还是园艺小品，休闲长椅等等水景 6-配套指数 商业：银都大酒店、舍得芳、拉芳舍、名伦商务酒店、凌志大酒店、天马KTV 银行：农村信用社、温州银行、工商银行、建设银行 教育：昆阳三中、昆阳一小、昆阳二中、昆阳二小 医院：人民医院、延生堂大药店 通信：邮政、电信、移动、联通 行政：工商局、财政局、税务局、党校、镇政府、建设局 7-健康指数 生态绿化——纯天然生态环境 环保建材——天然面砖外立面、使用节能环保材质 健康质量——安装新风系统、净水系统、软水系统、隔音玻璃等装置，享受健康的生活 健康会所——相应的健康主题场 8-创新指数 时尚——成熟商业 唯一——市中心独一无二烫金地段 先锋