2011年万科重庆佰富项目营销策划方案.ppt

情景营销 * 新联康构想及经验： 预约接待；一对一式接待；可上门签约及服务模式；现场恰到好处的服务及体验式情景安排； 凭借新联康全国三十多个城市顶级项目成功服务经验，建立针对本案项目特定的现场管理与接待方式。 情景营销 客户预约 1.划定预约对象 2.预约数量限定 3.限定预约时间 4.专车接送与否 1.电话预约 2.传真预约 3.现场《预约表》 预约客户接待 1.门岗根据车牌 准确核对客户 2.销售人员根据 各户到访时间准 时在入口处接待 预约客户接待 情景模拟 室外模拟客户入住 后的情景：物业修剪 枝叶，业主亲子活动 ，管家代推购物车… 利用ipad在看 房时给客户介绍 室内模拟：管家正安 排佣人们在做事。保 姆正在照看孩子…… * 事件营销 同时，我们需要全社会广泛关注的大型事件活动形成项目引爆点。 台北故宫国宝展 通过新联康特有的资源，引进台湾故宫国宝重庆展， 争取与北京故宫国宝同时联合展出，形成社会大众广泛关注的焦点。 同时又以国宝的珍稀性与品鉴性，吸引目标客群的参与互动， 达到由面到点的营销推广造势效果。 * 传播推广策略 活动贯穿： 以活动贯穿整个推广过程，形成持续性高关注效应。 品牌先导： 以万科企业品牌为先导，形成大品牌先期的高关注度。 线上传播： 多媒介组合，全城覆盖的大众立体传播，突出圈层文化与高端豪宅生活形态，对社会公众建立品牌的认知与口碑效应。 线下渗透： 线下以渠道与圈层营销为主，形成目标客户的吸引与拉动。 * 常规媒介通路组合策略 媒介思路 媒介选择 全方位立体选择组 合，在不同阶段运 用不同的媒介组合。 在前期强调达到率 与覆盖面，到中后 期强调直效性与针 对性。 主力媒介：报媒、 户外、网络、电梯 轿厢 辅助媒介：楼宇视 频、电台、电视、 短信、影院、航空 杂志、商界杂志 * 特殊媒介通路 高端消费场所及自创媒介宣传 全市五星级酒店、高端商务会 所、高端餐饮店、高端品牌汽 车4S店； 设立项目宣传展架，摆放项目 宣传资料。 自制《重庆TOP生活月刊》 ，对TOP生活形态与品质进行 介绍，同时对项目及其阶段性 活动进行宣传，定期免费派发。 与《加油重庆》合作，投放广 告，筛选高端私家车，在加油 站进行宣传。 * 营销分类 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 推广阶段 品牌导入期 形象塑造期 产品诉求期 一次开盘期 加推销售 二次开盘期 加推销售 加推销售 线上推广 户外、网站、报媒、短信、电视、电台、电梯、楼宇视频、院线分阶段交替投放，根据阶段营销需求更换信息 渠道营销 中心客群社区推介 商会、行业协会与机构推介 圈层营销 银行、证劵、保险、4S店 事件活动营销 外卖场开放 产品发布会 VIP放卡 次会所开放 珠宝展 慈善会 台北故宫国宝展 名车展 音乐剧 名表展 开盘活动 品牌营销 联动展示与营销 物料制作 楼书、DM、折页、户型图 、TOP生活月刊 每期开盘物料的及时更新 现场包装： 周期性更换 年度营销工作排期表 * * 价格策略 * 价格建议 由于市场没有合适的小高层项目进行直接比较，我们先选择滨江高层进行市场比准定价 综合考虑政策因素和市场机会，考虑到T6与T4在产品及景观上的差异较大，建议T6的入市价格为13000元/㎡ （含装修） ，T4的入市价格为16000元/ ㎡（含装修） 注：重庆瑞安天地高层均价15000元/㎡（带2000元/ ㎡精装修）。 根据同一项目高层与小高层产品价格比一般在1：1.05-1：1.12左右 　 项目名称 本项目 招商江湾城 龙湖春森彼岸 重庆瑞安天地 比较因素 权重 1 0.3 0.3 0.4 区位地段 0.1 1 1.35 1.32 1.35 周边环境 0.1 1 1.3 1.32 1.35 周边配套 0.1 1 1.3 1.25 1.28 交通出行 0.1 1 1.28 1.2 1.28 整体规划 0.15 1 1 1.1 1.18 内部配