地产策划or报告汉口历史风貌保护立法分析与建议汇.ppt

案例1：长城脚下的公社 位 置：北京市八达岭高速公路水关长城出口 价 格：平均租金约1000美金/天.套，另加收15%服务费 特 色：由12名亚洲建筑师设计建造当代建筑艺术作品。2002年9月荣获威尼斯双年展“建筑艺术推动大奖”。项目策划人和投资人张欣女士一举荣获威尼斯双年展”建筑艺术推动大奖”。该项目用木材和硬纸板制作的参展模型也被法国巴黎的蓬皮杜艺术中心收藏。这是蓬皮杜艺术中心收藏的第一件来自中国的永久性收藏艺术作品。 规 模： 占地8平方公里；总建面3.26万m2，一期9400 m2 （11幢别墅、1幢俱乐部），二期：共计2.32万m2 （31幢别墅）；俱乐部： 总建面4109 m2 。 项目点评： 定制化产品，非市场化解决方案，操作风险较大。后期与凯宾斯基饭店管理集团合作获得较好收益，二期重新携手凯宾斯基饭店，由原来的11栋别墅扩展为42栋别墅，酒店式独立套房的数量增加到236间。标志着长城脚下的公社从屡获建筑大奖的艺术圣地全面转向独具特色的世界级酒店。 案例2：流水别墅——赖特经典作品 位 置：美国宾夕法尼亚州匹茨堡市 特 色： 流水别墅是赖特为卡夫曼家族设计的别墅.在瀑布之上,赖特实现了“方山之宅”(house on the mesa)的梦想,悬的楼板锚固在后面的和自然山石中.主要的一层几乎是一个完整的大房间,通过空间处理而形成相互流通的各种从属空间,并且有小梯与下面的水池联系.正面在窗台与天棚之间,是一金属窗框的大玻璃,虚实对比十分强烈。整个构思是大胆的，成为无与比的世界最著名的现代建筑。 规 模：别墅共三层，面积约380平方米，以二层（主入口层）的起居室为中心，其余房间向左右铺展开来 项目点评： 由于开发目的的特殊性，流水别墅的建设是一个建筑艺术品的定制化过程，出于非利润化的诱因驱使，其产品的设计与蕴含其中的人文价值会随着时间流逝的有无限升值的可能。目前，卡夫曼家族已把流水别墅捐献给匹兹堡西宾夕法尼亚州保护局，欲与公众共同分享赖特的传世之作。 赖特主要作品： 东京帝国饭店、流水别墅、约翰逊蜡烛公司总部、西塔里埃森、古根海姆美术馆、普赖斯大厦、唯一教堂等。 以创意概念取胜的关键要素： 要素1：绝对大师手笔 聘请国际、国内的知名设计师，通过对每个单体的个性化设计，用建筑艺术打造产品特色。 要素2：绝对唯一性（不可复制性、 孤品、绝版） 绝版的设计地位、绝无仅有的建筑形态与设计价值体现产品的不可复制元素，保证收藏型豪宅的唯一性、排他性。 要素3：建筑艺术收藏品的定制过程，其产品价值无上限 对于该类具备极高收藏价值的豪宅别墅来讲，从规划到设计往往不是出于赢利的目的，而是一个建筑艺术品的定制过程。因此，该类产品的价值无法在市场中衡量，具有无限上限的可能。 4 高端住宅物业价值提升模式 产品提升价值的关键要素： 要素1：好资源—稀缺资源的占有 高端住宅物业通常有稀缺资源的占有，如居山、临湖、处于城市中心区、高尔夫景观等。 要素2：好环境—社区内部的大规模景观 大手笔的内部造景，如大规模湖面、河道、坡地、高尔夫等，是高端住宅项目提升产品价值的必备要素。 要素3：好产品—舒适的户型设计与丰富的功能空间 依靠产品本身来提升价值的高端住宅物业强调。舒适的户型设计与丰富的功能空间，如开阔门厅、带挑空的客厅、双主卧区、中西厨房等，通过丰富完善的功能空间着力打造高端住宅物业的舒适性与宜居性。 4 高端住宅物业价值提升模式 　 本项目的本体条件与销售目标决定了我们必须要站在“产品”队列，在市场中实现价值。因此，对产品的打造，是我们实现溢价的前提。 4 高端住宅物业价值提升模式 高端住宅项目的指标 核心地段 优质产品 外部特征 内部特征 稀缺资源 核心商务区 城市核心区，城市资源极大丰富 认知高尚、历史悠久的人文积淀区域 稀缺的山体、海景、湖泊、公园等自然资源 便利指标 人文指标 商务指标 自然指标 规划指标 建材、设施指标 配套指标 建筑指标 发展商品牌指标 实力雄厚、一线品牌 规划气势与社区园林 建筑形象与品质 高档齐全的配套 名牌、先进的设备设施 5 总结 6 总结 花样年东莞项目必将成为 重写东城区域别墅形象的抗鼎之作！ 谢谢大家！ 高端住宅物业专题研究 2006年12月12日 营销中心 研究背景及目的 2006年下半年，集团公司经研究决定，进入东莞市。东莞市的第一个项目定位为高端住宅项目，物业类型包括独立别墅、联排、空中别墅、高层大平面等。为对项目运作提供支持，进行《高端住宅物业专题研究》。 研究背景 研究目的 对高端住宅物业进行专