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科技与管理对物业管理行业发展的影响[ 2008-5-20 14:54:00 | By: 徐新 ]?0 HYPERLINK javascript:void(null) 推荐在2008年，物业管理行业和中国的经济发展一样，将面临比较严峻的考验。这样的说法似乎有点耸人听闻，但是，做企业应“如履薄冰”，是企业管理人员不可或缺的素质之一。这样的感觉源于三个因素，一是中国控制通货膨胀是政府都认为非常艰巨的任务，物业管理行业的各项成本受之影响很难幸免；二是新的劳动合同法的实施，对企业的用人方式、用人制度、薪酬规划等都产生直接的作用；三是政府的物价控制政策，将直接导致近期之内，多年不变的物业管理收费标准短期难以突破（酬金制似乎会影响较小）。从宏观面的这几个因素，使得我们对自身的发展不得不保持相当的谨慎。然而，在此行业沉浸多年的我们，负有对行业发展的历史使命。虽然狮城怡安是新加坡投资的企业，但是在中国的本土化进程已经完成。与中国的物业管理行业同发展，是外资物业管理企业的必然选择。我们试图通过多元的视角和国际化经验的借鉴，来探索未来几年中国物业管理行业的发展前景。在今年4月份出版的《上海物业》中，拙文《科技——物业发展的持续动力》通过对德国物业管理行业的考察，设想描绘了中国物业管理的未来画面。在这里，我摘取其中的部分观点和大家分享。上图是荷兰Imtech公司2005、2006年度的一个简单的统计数据。该公司2005年度在全球的收入是23.79亿欧元，其中在德国的收入是8.34亿欧元。同时，我们也了解了目前国内的较大规模的物业公司的全年营收，在上海，从2007年能够看到的数据，上海最大的物业公司的年营收大约在2亿人民币，约相当于0.18亿欧元。这样的规模比较，让我们看到了在物业管理的成熟市场和成长市场上的差距，也让我们可以乐观地预期，中国的物业管理市场还大有可为。在Imtech德国公司，我们对德国的物业管理有了全新的认识。Imtech公司提供的物业管理不是我们一般认识上的物业管理，而是以技术和设备管理为主的物业管理。他们通过在内部进行单个技术系统的联合和合作，保障工业园、办公楼宇、机场和多功能设施的未来生存力和成本的利用效率。从下图就可以看到，在Imtech德国公司的架构最高端，设立了竞争力中心，代表公司的最高核心理念和经营策略；第二个层次的六大中心（部门），则对各个发展方向进行研发，进而形成第三层次的核心竞争力；最终在第四层次为客户提供九项专业服务：制冷与制热、通风和空气调节、电子工程、楼宇自动化系统、消防系统、通讯系统、IT系统、安全系统、卫生设备系统等。在为客户提供的服务过程中，Imtech公司的合约部门根据客户的需求，制定针对性的服务方案。在Mr. Matin Beck及他的同事的介绍中，我们了解到，Imtech公司对能源（电力、蒸汽、天然气等）进行集中统一采购，甚至参股或购买电站等能源公司，以取得较优惠的价格。那么，在为客户提供物业服务时，就能够在能源方面为客户节省支出。而在排放的废弃物的处理上，Imtech公司也进行了研究，除了保证环境不被污染及可持续利用外，还可以通过废品贸易，创造效益。此行的考察，让我对德国的社会环境和物业管理有了更直接的感知。从德国的物业管理行业从业人员身上也反映了德国人对科学技术的认真探究的特点。因此，在物业管理这样的我们认为科技含量不高的行业，他们却能运用最现代化的技术和手段，在环境的友好利用、资源的可再生利用、能源效率的提高和设备设施的可持续利用上做出了很好的业绩，也赢得了较好的市场回报。因此，我提出了几个问题和同行探讨：1．物业的蛋糕有多大？从Imtech公司可以看到，单纯的物业管理企业成为跨国公司早已是现实（这里特别强调的是单纯的物业管理企业，与目前国内一些把物业管理作为企业经营内容之一的跨国房产经纪公司不同）。Imtech公司的年营业收入约为28亿欧元，它是否昭示我们，物业管理行业的蛋糕还远远不止现在这些？随着经济的持续发展和房地产整个行业的不断成熟，物业的这块蛋糕将会很大，且很有分量！但是，如何做大它？以现在上海市场三千多家物业公司，中国市场三万多家物业公司的现实，它是物业蛋糕做大的动力还是阻力？2。物业的行业内涵有多深？近年来，尤其是2007年，随着物价的持续上涨、房产行业的过热发展和价格的总体敏感度增加，许多物业公司尤其是以住宅物业为主的物业公司已经面临着生存的压力。许多公司正在进行策略转型，向非居住物业方向发展，以期摆脱目前的困境。而且还有许多公司，正在考虑多元化发展，如房屋的中介代理、对住户的延伸性服务、甚至在房产开发上试水，以分散单纯物业管理的风险与压力。物业管理企业的经营宽度加大了，而物业管理服务的内涵是否加深了呢？我想，在研究为客户提供更好的服务产品、探索用科技来提高客户物业的长久保值、