特殊用地价格评估报告-中国土地勘测规划院地价所（可编辑）.docVIP

特殊用地价格评估报告-中国土地勘测规划院地价所 第一部分 概 述 一特殊用地的概念 二特殊用地的特征 三特殊用地的分类 四特殊用地评估的意义 第二部分 估价方法 一用途转换原理 二收益还原法的应用要点 三成本逼近法的应用要点 四市场比较法的应用要点 五基准地价系数修正法的应用要点 第三部分 评估实务分析 一加油站用地评估 二学校用地评估 基准地价系数修正法 1套用类别 2对修正体系的调整 成本逼近修正法估算土地价格 1 土地取得费用 待估土地位于××市××区因为该宗地的所处区域的城乡交错区是蔬菜生产区因此设定开发前为菜地根据新土地管理法和××市有关文件规定的标准考虑待估宗地土地类型及目前实际征地情况经计算土地取得费合计A元平方米 2 土地开发费用 根据红线外五通通上水通下水通电通路通讯合并征收城市建设配套费的征收标准为元平方米土地平整费依待估宗地的开发程度并参照相临区域的平均水平取平方米则土地开发费合计为B元平方米 成本逼近修正法估算土地价格 3 有关税费 根据××市有关规定并结合估价对象的实际情况本次土地取得税费包括耕地占用税土地管理费新菜地开发基金不可预见费等各项取费如下 合计为C平方米 4利息3022元平方米 5利润经过调查近年××市的经济发展固定资产投资和房地产市场及房地产开发情况确定学校用地开发投资平均利润率10元平方米 6增值收益20 7 区位修正后的价格 由基准地价体系可知该宗地所在区域为工业二级区单价为892元平方米末级地价为557元平方米则其区位修正系数为1601 成本逼近修正法估算土地价格 8 根据以上阐述最后确定该学校用地的价格 该学校用地的单价为86407×1601＝138338元平方米 因该学校用地为划拨用地根据市人民政府关于公布市区土地出让金租金标准的通知××政[2004]39号计算其出让金为458×086＝39388元平方米因此该学校用地的划拨单价为138338－39388＝9895元平方米 成本逼近修正法估算土地价格 8 根据以上阐述最后确定该学校用地的价格 该学校用地的单价为86407×1601＝138338元平方米 因该学校用地为划拨用地根据市人民政府关于公布市区土地出让金租金标准的通知××政[2004]39号计算其出让金为458×086＝39388元平方米因此该学校用地的划拨单价为138338－39388＝9895元平方米 基准地价系数修正法 待估宗地位于××市××区该市基准地价技术报告中指出教育用地可参照同区域的普通住宅级别和对应的修正体系进行修正因此我们参考待估宗地参照住宅用地相应级别基准地价及其修正体系进行评估根据《××市市区土地定级及基准地价评估技术报告》该宗地属住宅土地等级Ⅳ级基准地价为1715元平方米 基准地价系数修正法 宗地修正系数表略 容积率修正××市基准地价修正体系中有明确的住宅用地容积率修正表略 3 估价期日修正系数根据宅用地地价指数 4 使用年期修正系数 待估宗地用途为学校用地土地使用权性质为划拨本次评估先设定待估宗地为出让依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定教育用地最高出让年限为50年本次评估设定待估宗地使用年期为50年而基准地价设定的住宅用地使用年限为70年需做年期修正××市基准地价修正体系中有明确的住宅用地使用年期修正系数表 基准地价系数修正法 宗地面积修正形状修正开发程度修正略 修正得到单价 扣除出让金得到107204元平方米 机会成本法 根据前面分析可以将该宗地的用途先假设为住宅用途进行评估将评估结果作为学校用地的价格 1 将该宗地假定为住宅用途 2 由于住宅用地的交易案例很多所以选用市场比较法来进行评估 3 住宅用途土地比较案例选择略 比较法测算过程略 比准价格 扣除出让金后110454元平方米 三休闲旅游开发项目用地 四墓地评估 五温泉用地评估 五温泉用地评估 六道路用地评估 七荒地评估 The end谢 谢 2估价目的 市土地储备中心拟将该宗土地纳入土地储备 3估价时点略 估价方法 本次土地使用权价格评估选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行地价测算由于公墓用地为特殊用地在采用基准地价系数修正法测算地价时参照工业用地进行评估 1基准地价系数修正法 基准地价的基本构成包括征地费拆迁安置补偿费及级差地价等部分 1基本公式 基准地价系数修正法的基本公式为P＝P1×1＋K1 ×K2×K3 2计算过程 a区域基准地价 待估对象处于工业用地二级地范围内基准地价取X1元平方米 b综合因素修正系数的确定 根据评估宗地的实际状况按照本区工业用地宗地地价修正系