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对构建新型电力企业物业管理模式探讨 　　摘要：随着国家电网公司三集五大改革后续步伐的不断推进，迫切需要电力行业物业管理有所创新，提供全方位的物业综合后勤服务和成本控制，物业管理和项目实施职能分开管理模式，即“管作分离”模式也将成为必然趋势。 　　关键词：物业；管理；模式；探讨 　　一、背景 　　背景一：1981年3月10日，深圳市第一家专业物业公司的成立，标志着传统的福利型、行政型房屋管理体制由此向专业化、经营多元化复合型的物业管理体制转轨。所谓的物业管理，是指物业经营人受物业所有人、使用人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。 　　背景二：随着电力体制改革的不断深化，产权多元化格局的形成，电力企业物业管理正由部门化管理逐步向规模化物业管理转变，由于现有物业公司还没有完全迈入市场化经营机制，仍然采用“管作合一”物业管理模式，项目的实施依靠主管部门拨经费来完成，尚没有转变角色，找准定位，市场竞争意识和长远发展规划缺乏，不能尽心尽力为业主提供优质高效的服务，制约了业务的发展。 　　背景三：国家电网公司三集五大体系建设框架已完成，后续如何通过大物业建设整合建筑管理、大楼配电房的运行和维护、办公楼和职工生活小区内的交通管理、消防管理、安保管理、绿化管理、清洁管理、文化娱乐、职工福利、职工食堂、房屋修缮、土建管理、宾馆服务、动拆迁管理、办公用品管理、后勤与空调的资产管理、电力广告业务、电力培训业务等人、财、物的一体化运作，产生新的课题。 　　二、现状调研 　　衢州电力局成立于1986年6月，现有全民制正式职工930余人。截至2012年8月15日，衢州电力局本埠共有各类住宅小区3处，住宅面积约6.31万平米，培训中心一处，宾馆2处，各类办公用房设施约11.64万平米，各类仓储用房、变电站用房约43.1万平米，电梯10余部，从事物业管理职工37人。 　　由于电力行业本身属于垄断性行业，供电企业人均收入高于所在地区平均收入水平，体制内的分配机制使得整个企业内部收入差距不大，导致物业管理的劳动力成本居高不下，管理效率较低，管理成本高于所在城市区域平均成本。同时，由于高成本、低效率的原因，并未形成资本积累。此外，供电企业人才需求的专业化，使得从事物业管理人才匮乏，多数职工在从事物业工作前都是从事电力行业工作，对物业管理并不熟悉。成本居高不下的另一原因是变电站、高配室、供电营业所用房、农村低压配电房地域分布面广，布点面分散也是高成本管理之一。 　　三、电力行业物业管理面临的改革方向 　　近年来，物业管理行业正面临一个由中级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业外部和内部的环境发生了重大变化，物业管理市场环境日趋成熟，对物业管理行业来说是机遇也是挑战，物业管理和项目实施职能分开管理模式，即“管作分离”模式也将成为必然趋势。对电力行业而言，随着国家电网公司三集五大改革后续步伐的不断推进，物业管理的改革也将面临新的挑战，客观环境的变化迫切需要电力行业物业管理有所创新，提供全方位的物业综合后勤服务和成本控制，尽快完成物业管理“管作分离”模式。 　　目前，我所调研的衢州电力局物业公司属于内部集体制企业，高龄化职工突出，人员基础知识结构层次不高，多数职工在从事物业工作前都是从事电力行业工作，对物业管理并不熟悉，专业知识欠缺，服务意识没有突破原有固化模式，给管理带来较多的负面影响，如缺陷的处理不及时，工程管理跟不上项目节奏，工程监理未全部列入管理等，这不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。因此，物业管理和物业项目实施的职能分开，已刻不容缓，也是未来三集五大后续面临的改革方向。 　　四、精细化物业管理的依据 　　（一）服务的精细化 　　服务的精细化主要是一种理念、一种认真的态度、一种精益求精的文化，它要求管理的每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细。精心是态度，精细是过程，精品是成绩。培养员工精细化管理的理念和意识，养成精细的工作作风，使精细化成为每个员工的习惯。精细化管理要与企业文化建设紧密结合起来，努力营造追求精细的文化氛围。其目的就是把大家平时看似简单、很容易的事情用心、精心的做好。 　　（二）物业管理引入精细化管理的必要性 　　物业管理是劳动密集型行业，虽然一些如设备的运行和维护，小型基建、土建工程等工作要求技术含量较高，需要有专门的技术和受过训练的技术人员来执行，但更多的是大量繁琐的如清洁绿化、停车场管理、保安管理、食堂的有偿服务现场管理工作，这些需要每天重复、容易使人因厌倦而产生惰性的工作看似很简单，但如果控制不严，就会有人偷工减料，引致