当土地插上信托翅膀.docVIP

当土地插上信托翅膀 　　“三农”问题就像一个百年难解的难题，时常引起我们的关注。“三农”问题难在多处，比如人口、区域、差距、制度等等，但是还有一个非常值得关注的矛盾点就是农村金融。就像“三农”诸多方面在补偿城市的发展，农村金融更是如此。假如没有更多的金融资本介入“三农”，这块沉睡已久的巨量市场难以释放。 　　目前，从2013年10月份开始的以“中信?农村土地承包经营权集合信托计划1301”为代表的土地流转信托项目，开展得如火如荼，给我们提供了极具参考价值的样本。 　　土地流转信托，即在不改变农村土地农业用途以及坚持集体所有权和土地承包经营权稳定不变的前提下，农村土地承包人基于对受托人的信任，将其承包的土地使用权在一定期限内信托给受托人，由其利用专业规划经营管理或使用，土地收益归受益人所有的一种土地流转创新方式。 　　土地流转信托非一时兴起，但此间受到市场的强烈关注，有着诸多背景。 　　首先，2013年开始，中央“一号文件”提出，要用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作。此举意在为农村土地流转铺路，也为新的土地运行模式提供了空间和支持。 　　其次，信托业近来回归“本源”的需要。大资管时代来临，受制于通道业务日益收窄、资管业务全面放开的双重挤压，信托公司不得不在单纯融资业务外寻找新的增长点。以土地信托为代表的主动管理业务，可能正是其转型与创新的重要途径。 　　业内人士认为，信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离，做到权属清晰、权责明确。信托公司以土地流转信托推动土地资源合理再配置，促进土地的集约化和现代化经营，提高土地的生产能力和内在价值，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。 　　当“土地”插上“金融”的翅膀，将会飞向多远的天空？土地信托流转给了我们足够的想象空间。 　　模式比较 　　从全国范围来看，号称“土地流转升级版”的土地信托已经有多个项目开始运作，一些信托公司和地方政府已经开始大胆试水，并引起市场的强烈关注。 　　其中，两种比较典型的操作模式值得关注。一种是以中信信托与安徽省宿州市桥区政府合作的，国内第一支土地流转信托计划―“中信?农村土地承包经营权集合信托计划1301期”（下称“宿州项目”），另一种是北京信托操盘的“无锡桃源村项目”（下称“无锡项目”）。 　　比如宿州项目（见图1）。据相关公开信息披露，此项目源于当地各级政府、土地经营者安徽帝元生物科技有限公司（下称“帝元生物公司”）及中信信托三方的共同推动。 　　简单来讲，该地某村的土地经营权被流转给安徽帝元农业投资，用以建设现代农业循环经济园区；在2013年，该村共450人的5400亩农地经营权，又重新委托给中信信托公司，让其设计相关理财产品。中信信托将土地增值收益70%分给农民。 　　这款土地流转信托的期限是12年，和土地承包经营权的期限一致，涉及流转的土地面积达5400亩，远期为25000亩，信托产品的结构设计是：采用结构化混合型设计，既有财产权（土地承包经营权5400亩），又有资金信托产品。 　　不同于传统信托产品，这款产品分成两类，其中一类是把土地承包经营权委托给中信信托，中信信托统一进行规模化管理，找专业化公司进行出租，同时，对土地的功能做一些提升，例如建设农业循环经济产业示范园。在建设过程中需要资金，则会发行资金信托计划，来解决建设资金问题。 　　信托资金也分为两部分，一部分用于流转土地区域内土地整理和农业设施建设和现代农业技术的推广应用，另一部分是解决财产权的地租支付，以及土地整理方面资金如果出现流动性问题等。在土地流转过程中，我们加入资金信托计划，解决了土地流转过程中的资金需求。 　　整个信托计划是12年，但其中的资金信托计划期限不同，为3个月到两年之间。 　　据中信信托介绍，流转后的土地拟建设现代农业循环经济产业示范园。园区规划为五大板块，涉及到二十多个子项目，具体包括：现代农业种植及水资源保护工程、现代化养殖、生物质能源和基质肥项目、设施农业和农业物联网、农业科研平台。五大板块将形成完整的农业循环产业链。 　　相比于“宿州项目”，由北京信托操盘的“无锡项目”则有很大不同，两者在流转面积、委托期限、经营者等方面有诸多差异。 　　“无锡项目”中，流转面积158亩，期限不少于15年，涉及农户233户，采用“双合作社模式”，即“土地合作社”+“专业合作社”。首先将拟进行信托的土地经营权确权到村民个人，再由村民以其土地经营权入股“土地合作社”，土地合作社作为委托人，以土地经营权在北京信托设立财产权信托。这一模式流转土地的经营主体为当地种植大户发起的“专业合作社”，北京信托代表土地信托将土地租赁给“专业合作社”。 　　在此基础上，北京信托也在计划根据具体融资需求开发资金信托产品及为农户提供财富管理信托服务，形成“财