爱民里的项目市场调研的报告.docVIP

PAGE PAGE 21爱民里区域改造项目前期市场调研报告目录一 引言二 唐山城市整体规划1、城市规模2、用地发展方向3、中心城区空间结构4、城市住房建设规划三 唐山房地产市场现状1、市场概况2、市场供应情况3、市场需求情况4、房地产市场价格走势四 本案周边竞争项目分析1、周边竞争项目概况2、竞争项目分析3、滞销户型分析4、结论五 项目整体发展定位1、项目区位环境分析2、项目本体分析3、项目SWOT分析六 结束语一、引言09年是唐山房地产市场集中供应的一年，经过前期的积累以及09年的热销，进入2010年以来，在售的楼盘大部分基本已经销售至尾盘，绿城、万科、恒荣、天择等国内一线开发企业相继进入唐山，这些企业开发的项目预计在今年下半年陆续入市。众多国内一下开发企业的进驻无疑会将唐山房地产市场带向一个品牌与品质竞争的阶段。本报告基于对唐山市市场调查和对爱民里区域地块分析理解的基础上作出关于定位方面的相关建议。二、唐山城市整体规划1、城市规模2010年，中心城区人口规模122万人，建设用地面积130平方公里；2020年，中心城区人口规模185万，建设用地面积180平方公里。2、用地发展方向中心城区规划期内的发展方向为“北控、南拓、西扩、东连”，中心城区的空间增长边界，向西控制在西环快速路以内；向北控制在京山铁路、唐遵铁路以内；向东、向南控制在外环高速公路以内，空间增长边界范围内面积约305平方公里。3、中心城区空间结构来源：唐山2008-2020年城市整体规划结合城市自然地理条件，规划采用组团室布局结构，建设三大片区（十个组团）和两大郊野公园。不同的功能组团之间由河流水系、郊野公园和生态绿地间隔。（1）三大片区中心片区：中心组团、南湖西组团、小山组团、高新区组团和陡河东组团；开平片区：开平组团和开平南组团；丰南片区：丰南组团、丰南西组团和丰南南组团。（2）两大郊野公园依托唐山矿和马家沟矿采煤塌陷区建设南湖、东湖郊野公园。4、唐山市住房建设规划（2008——2012年）（1）住房建设总量和结构：规划期内，建设各类住房32.85万套，总建设面积2694.9万平方米。 其中建设商品住房26.42万套，建筑面积2295.6万平方米。2010年至2012年，建设商品住房7.04万套，建筑面积614.48万平方米；建设保障性住房2.3万套，建筑面积140万平方米。其中，经济适用住房1.9万套，建筑面积120万平方米；廉租住房0.4万套，建筑面积20万平方米。（2）住房建设用地供应：规划期内，全市新增住房用地供应总量为2020公顷（含城中村、危旧房、存量改造用地1152.32公顷）；其中，商品住房用地为1809.8公顷，保障性住房用地为210.1公顷。（3）住房用地供应结构指引：商品住房用地供应总量中，新批用地686.96公顷，利用存量土地1121.84公顷；用地总量中，1414公顷的住房用地应当用于建设中低价位、中小套型普通商品住房。保障性住房项目用地除海港区外，全部为新批用地，用地面积为210.1公顷。三、唐山房地产市场现状1、市场概况进入2010年以来，唐山的房地产市场进入了一个相对平稳的过度时期；而新近的市场供应会主要集中在“南湖生态城”区域以及“凤凰新城”区域。此次两会的召开为房地产行业的调控定下了一个基本的方向，增加普通商品房供应抑制投机性购房将成为后一阶段中央政府调控的重点。政府的态度加之媒体的大力宣传无疑增长了市场上的观望情绪，预计国内市场都将相继进入一个观望期，而该观望期势必会持续到各地方政府响应中央决策的政策出台之后。2、市场供应情况◇ 09年热销的楼盘至今大部分已经销售至尾盘，梧桐大道，鹭港等项目销售率均已达90%；◇ 2010年前半年已知即将入市的项目包括万达广场二期、景泰翰林三期、凤凰世嘉二期、裕华嘉苑三期、世纪龙庭、大陆王府国际、港城福苑、新华楼世博二期、新天地常各庄项目，尚唐国际、星河公馆、丽景新城等项目；◇ 2010年下半年预计绿城南湖生态城中央商务区项目、万科南湖郡项目、恒荣唐城壹零壹项目、新华联建工楼项目也将相继入市；而区域内即将入市的项目有万通时代广场、东方明珠嘉苑、在水一方等。小结：南湖生态城是唐山市“四大主体功能区”之一，规划总面积91平方公里。东至陡河，西至新京山铁路，东南至唐津高速公路，北至南新道。其中核心生态风景区规划面积28平方公里。未来路南区将成为居住社区集中竞争的区域；现阶段已知绿城以及万科项目均以生态居住社区为主打，万科南湖郡项目将移植万科集团内部成熟高端别墅产品—红郡。3、市场需求情况小结：2010年上半年唐山中心城区共成交商品房4213套，其中住宅2638套，非住宅1575套；总计成交面积390966.4平方米，其中住宅256941.2平方米，非住宅134028.2平方米；从2010年