乐山市东方丽都Ⅱ期营销的的策划的方案.doc

目 录第一部分 盈利分析概论一、项目基本情况··············································第2页二、投资成本预算及盈利分析····································第3页三、项目分析··················································第6页四、宏观分析··················································第6页五、市场战略与市场定位········································第7页六、案例参考·················································第10页第二部分 营销推广草案一、营销推广策略·············································第14页二、营销推广方案·············································第17页三、销售中心·················································第23页四、营销推广保障及应急预案···································第23页第三部分 营销费用预算一、售楼中心费用预算·········································第25页二、广告推广费用预算·········································第26页三、售楼中心人员费用预算·····································第29页数据来源说明········································第30页盈利分析概论一、项目基本情况本项目地处龙游路西段，交通便捷，1路公交车可直达。周边将建高档水岸生活住宅区。项目占地11.5亩，建筑为一栋18+1和两栋12+1的高层，建筑面积33600㎡，总户数258户，另有车库47个；容积率4.17；绿化率40%。 本报告经过实地调查，查询相关数据，查询国家、地方相关政策，并对项目所处区域进行全面认真的市场调研，并参考项目附近楼盘进行类比性分析比较。在仔细核算开发成本后，综合国家调控和区域消费水平及住房需求，本项目在楼盘品质和营销策略上加以精致包装，完全可以获取可观利润二、投资成本预算及盈利分析（一）土地费用及利息支出1、土地出让金：11.5亩×120万元/亩=1380.00万元(摊住宅成本431.25元/㎡)2、利息支出：土地出让金1380.00万元×18%=248.40万元（年利率为12%，计1年半利息）(摊住宅成本77.5元/㎡)以上2项费用共计：1628.40万元(摊住宅成本508.75元/㎡)（二）各种行政事业性收费1、行政事业收费（含勘察、设计及其他费用）说明：一般情况下合计105元/㎡～108元/㎡，考虑到各种不可预计开支，本项目以120元/㎡计算费用：33600㎡×120元/㎡=403.20万元(摊住宅成本126.00元/㎡)2、容积率变更费：14000㎡×178元/㎡=249.20万元(摊住宅成本77.87元/㎡)3、利息：（1项+2项）/2×12% +（1项+2项）/2×6% = 58.72万元（年利率为12%，其中一半计一年利息，一半计半年利息）(摊住宅成本18.34元/㎡)以上3项费用共计：711.11万元(摊住宅成本222.22元/㎡)（三）开发建设费用【一】土建费用利息（利息利率均按年利率12%计算） 项目修建整体构想：先将住宅修建至断水封顶，再修建物管中心、车库、绿化等配套附属设施，保证银行贷款的发放。项目施工周期预计为12个月1、土建费利息支出：（1）当项目修建至2层时（进场后3个月），需付工程量的工程款70%：工程款=3077㎡/层×2层×800元/㎡×70%=344.62万元 利息支出（从2层到工程竣工验收合格止，计算9个月）=344.62万元×0.09=31万 （2）项目修建3层至工程竣工验收合格止，每层需付工程量的工程款70%，我们将3层至工程竣工验收合格止需付款综合计算为：1447.38万元 利息支出（3层至工程竣工验收合格止，每层付款的时间不一致，故将利息平均按4.5个月计算）=1447.38×0.045=65.13万元 （3）断水封顶后需付总工程款的10%：32000×800×10%=256万元 利息支出（封顶后，银行开始发放贷款，考虑到不可预计的因素，此款利息计算3个月）：