【商业地产】太原千禧世纪广场公寓部分营销策划案-84PPT.ppt

前言 所谓知己知彼，才能百战不殆。在本案与周边产品项目差异特征的情况下，运用差异化企划和独特性企划（USP）策略，规避产品本身缺点，夸大产品的优势，跳出传统的包装手法，以创新的策略引导市场和特殊的广告手法包装产品才是该案的唯一出路。 一、项目基本情况 1、项目开发商简介 千禧世纪广场项目的开发商——山西千禧投资有限公司是山西太原亲贤村集体经济的龙头企业。先后开发建设的亲凤苑、亲贤苑、文华苑等住宅小区，长风大卖场等商业项目均取得圆满成功。经过几年的发展，公司总资产达到20亿元以上，目前，公司经过改制后已成为以房地产开发投资为主的股份制企业。 主要经济技术指标 二、房地产环境分析 1、 “十五” 回顾 “十五”期间，我省进一步实施经济结构战略性调整，努力拓宽社会需求的领域，加大对房地产业等新兴产业的扶持力度，房地产开发业呈现迅速成长、发展壮大的良好格局。全省严格贯彻执行国家宏观政策，引导房地产业健康发展，努力改善房地产开发投资环境，加大房地产开发投资力度，引导居民住房合理消费，房地产业成为拉动社会需求，促进经济发展的新的增长点。全省房地产开发业的发展改善了城市环境和人居环境，已成为拉动经济增长，促进社会进步的重要产业。 2、2006年房地产市场预测 一看供求 今年上半年，全市房地产开发投资完成16.5亿元，同比增长46.9%，占全市固定资产投资总额的14%。新建商品房房屋竣工面积12.7万平方米，同比增长49%。其中，住宅10.7万平方米，同比增长114%；商业营业用房2万平方米，同比增长66.7%。可见，新落成的各类房屋为人们提供了多样选择。 然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中 三、楼盘分析 就太原市整个房地产量体而言，小店区的项目相对集中，且价格处于龙城之首。周边项目的热销无一不在验证城南区在人们心目中的魅力。随着该区域价值的飞速攀升，各大开发商都看中了此地的投资潜力，市场的激烈程度不言而喻，尤其是随着首创的加入，该区域的竞争已达到了白热化。 从上表可以得出以下结论： 前期定位偏重商务的项目，外立面大多采用玻璃幕墙进行装修； 因政策因素及市场需求因素,以50—100㎡的小户型为主的公寓项目占总调研项目的90%；市场上公寓的平均均价为4700元/㎡； 各项目采暖方式使用集中供热的占40%，中央空调占40%，其它占20%； 交房标准70%都采用毛坯房形式； 市场上正销售的公寓项目60%是准现房或现房； 物业费在1元/㎡·月以下（含1元）的项目占调研项目的60%； 银行按揭最低七成二十年的项目占调研项目的70%； 销售周期： 飞云现代城 A基本情况 : 飞云现代城位于亲贤街和平阳路的交汇处，规划总占地面积17600㎡,总建筑面积123523㎡，其中地上建筑面积104006平方米，地下19517平方米，主楼自西向东依次为26层、21层、13层、10层，裙房为5层，五座为联体梯形布置。 开发商：山西飞云房地产开发有限公司 装修标准：毛坯房 得房率：78% 层差：50元 南北朝向差：500元左右 电梯：3部 综合分析 飞云现代城从地理位置和业态上都和我们十分接近，是我们项目的直接竞争对手之一。它的公寓部分3月份开盘时为3900元/㎡起价，现在起价为4600元/㎡。两个项目对比有以下几点： 工期方面我们项目是劣势； 房间结构布局上我们是优势；（飞云大部分户型开间4.2米，进深在11米以上，而从我们现在的分隔方案上来看，大部分户型开间在4.5米以上，进深在10米以下） 从公寓配套情况上我们占很大优势，每层16—29户只有3部电梯，而我们每层16户有4部电梯； 从绿化环境上我们占有很大优势，不仅有近30000㎡的城市广场，还有休闲景观内街。 怡和国际广场 怡和国际广场亲贤北街和体育西路交汇处，共分两座楼，东侧13层，1—8层为商业，其中1—5层为主力店，据介绍引进北京王府井占用1—4层的西区及5层，新岗商城占用1—4层东区，6层定位为时沿青年百货，7层为美食广场，8层为娱乐休闲；其中1—6层为散售，间隔为15—25㎡的小型店面出售。 西侧案名“怡和国际中心”，总高15层，1—3层为商业，4—9层为定制式精装修平层酒店式公寓，10—15层为6米高的复式酒店式公寓。 奥林·礼顿 1、项目基本情况 位置：长治路 开发商：山西石林房地产 16层（-1—2层为一托三门面房，3层为写字楼，4—16层为复式公寓），南座和北座相距30米