石家庄别墅项目产品定位建议优质课件.ppt

整体布局及组团关系（绿城桃花源） * 整体布局及组团关系（绿城桂花城） * 整体布局及组团关系 . 嵇山一品 * 4、公建、配套布置不够均匀，北面的住户离园区主配套太远，会所考虑移到比较中心的位置。形成这样的格局：入口处以商业为主，中间以会所、运动为主，北面以休闲为主。 5、没有核心感，无论是整个园区，还是各个组团。而且会馆区留有大量的空地不合理，对于容积率较高的本项目来说，没有做到资源均好性。 6、现总平规划中，各组团产品定位清晰，但在整体协调性的基础上，希望能有各自的主题庭院。 7、即使同是独立别墅，也希望户型面积有严格的控制，有大、中、小之分，使总价能有明显的价格区间。（独立别墅现主打户型：437㎡，22套；428㎡，22套；331㎡，51套；基本上是大别墅一半、小别墅一半的格局，其实小别墅完全可以控制在300㎡左右）；再比如联排别墅的面积（295㎡，166套）与最小的独立别墅面积最好也要有区分。 * 组团核心感（上海世贸昆山蝶湖湾） * （二）别墅区组团布局建议 8、作为高档生活区最高典范的别墅、排屋区，园区内部规划更应该别致有趣，切忌兵营式布局。园区内部交通应曲折，营造曲径通幽的居住意境。 园区布局及路网（绿城桂花城2期） * 园区布局及路网（九月森林别墅园） * 9、组院别墅4栋相对，形成内部小庭院，具有一定的围合感，但整个组团内部缺乏院落空间，庭院的层次性不够丰富；合理的规划应既有私家庭院，也有组团内的半公共庭院；与整个社区的公共空间形成多层次的空间次序。 空间层次关系（北京某住宅区） * （三）建筑密度、容积率建议 10、高档住宅不只追求低容积率，“低密度”也是一个非常重要的衡量指标。一般花园洋房5层高，容积率做到1.2已经很不错了；而本项目4层半高，容积率做到了1.26，建筑密度可想而知。这大大的降低了小区居住的舒适度。 11、按照相关规定，郊区的建筑密度不得高于23%。对于别墅类高档园区而言，合理的建筑密度应控制在20%以内。如今的规划里，花园洋房区建筑密度高达29.8%，别墅区密度达23.7%。建议独栋取消掉，做纯排屋，这样同样容积率能做得更舒适。 * 12、为做足容积率，可在东北渠规划部分“度假公寓”（小高层、高层建筑），预留做项目后期开发。 待本项目所在区域氛围日渐成熟、市区房价与郊区房价形成较大的落差之后，小高层也有良好的市场前景。 注：高低搭配已成为开发商惯用的产品组合手段，美达项目也是如此规划 高低搭配（香港美新玫瑰大道） * 高低搭配（保利东湾） * (四)商业配套建议 13、一般园区商业配比做到总建面积的1—2%即可，郊区商业配套做到3%左右。商业部分较难经营，且每个楼盘都规划有大量的商业，因此本项目的商业配套满足内部住户即可，多了反而是一个负担。尤其是别墅区，每千平住户人数相对更少，支撑不起大面积的商业。本项目总建38万方，商业部分建议控制在12000平方以内。 14、按38万平方总建筑面积计算，会所7‰比例，约3000平方；商业3%比例，约12000平方；学校5000平方。本项目公建总面积在2万平方米左右较为合理。 * 结束语 从接触项目到提案，前后不过半个月时间，其中还包括对石家庄别墅市场的调查，时间比较仓促。同时我们缺乏对项目全面深入了解，目前我们掌握的资料只有一长规划总图。因此本提案中难免有一定遗漏和偏差，本方案仅为产品定位的建议性思考，具体深化还需双方深入的沟通。 * 谢谢 2009年6月2日 * 问题2：我们的产品定位是怎么样的？ 同样是做好产品，却有两样的选择，简要的说：我们的任务是抢市场，还是创市场？我们是做最高端的别墅，还是做有特色的别墅。 根据市场调查的结论，我们觉得在石家庄创造市场是危险的。更高端的消费者不会青睐本地市场。因此，我们的结论是： 我们要做：有特色的别墅。 * 问题3：什么是有特色的别墅？ 它不是最贵的，但同样价格的别墅里，它是最好的； 它不是最有品牌，但与更有品牌的别墅相比，它更实用； 它不是最豪华的，但与同样豪华的别墅相比，它是最便宜的。 价格控制：在150—200万之间，抢占主流市场； 概念创新：城市别墅，地段是我们的优势，可以做第一居所； 产品创新： 1、虽然是排屋，但是有别墅的功能；比排屋更实用、比别墅更经济！ 2、建议多做几种有特色的产品，为当地市场的独创；可参考杭州排屋市场。 * 问题4：园区的产品形态是怎么样的？ 渠西：是否可规划为纯排屋社区？ 1、从地块条件考虑：项目地块被分成多块，每块约100来亩。这样的地块做独栋别墅不是很适合，会浪费许多边角，不能很好的利用土地面积； 2、从竞争产品考虑：容积率高达0.79，如在园区里规划独栋，会使排屋布局更加局促，结果只能做成兵营式排列